Кто душит ТСЖ в Волгограде?

Комсомольская правда - Волгоград

За двухкомнатную квартиру жильцы дома № 15 на улице Пражской платят в среднем 205 рублей в месяц. Безо всяких льгот. За «трешку» - 320. А 30,6 «квадратов» в однокомнатной квартире, например, в мае месяце текущего года стоили владельцу 104 рубля 84 копейки. И ничего в доме не течет и не сыплется. В подъезде - пластиковые окна. Называется этот коммунальный рай ТСЖ (товарищество собственников жилья) «Квартал 42-б-прим».

Образовалось товарищество еще в октябре 1998-го. И вместе с подъездами, стенами и чердаками получило в общую долевую собственность подвал. Сейчас в нем располагаются разные фирмы и фирмочки, а ТСЖ получает от аренды очень неплохие деньги. На них, собственно, и содержится дом.

- Жильцы платят за холодную воду, стоки, вывоз и утилизацию мусора. И все, - показывает квитанции председатель правления Юлия Савицкая.

Строки «Содержание жилья» в этих квитанциях просто нет. Даже теплоснабжение ТСЖ оплачивает из доходов от аренды.

Снижать квартплату, как это делает «Квартал 42-б-прим», - это один хороший способ потратить заработанные и сэкономленные ТСЖ деньги. Другой - на эти средства благоустраиваться. Например, нанять охрану, организовать видеонаблюдение за стоянкой, оборудовать комнату для детей. Разбить газоны, построить спортплощадку. Все, чего захочется самим жильцам.

Смысл ТСЖ в том, что жильцы одного или нескольких многоквартирных домов хозяйством этих домов сами же и управляют. Общее собрание собственников квартир выбирает правление, ревизионную комиссию и председателя. Причем очень важно, чтобы люди, которые туда войдут, жили с вами по соседству, а не просто владели квартирами. Поскольку управляют и контролируют процесс сами жильцы, управление получается эффективным. Потому что все стараются экономить собственные деньги.

«Все свои» - это вообще главный принцип ТСЖ. Персонал можно набрать из знакомых людей, соседей. Дворника, сантехника, бухгалтера.

Но самый жирный плюс ТСЖ - это общее имущество. В аренду можно сдавать подвалы и технические этажи. Даже стены дома - под наружную рекламу.

В мае прошлого года на «Прямой линии» в нашей редакции побывал тогдашний руководитель городского департамента ЖКХ и ТЭК Владимир Мамонтов. Читатели его спросили: мы хотим организовать ТСЖ. С чего начинать?

- Сейчас администрация города готовит постановление о порядке передачи жилья в собственность ТСЖ, - ответил Владимир Анатольевич. - Думаю, через неделю - две оно выйдет, и там будет определено, куда идти и с какими документами.

С тех пор прошел год с лишним. Владимир Мамонтов находится под следствием. В кресле начальника департамента ЖКХ и ТЭК посидело еще два человека. Никаким нормативным актом, где было бы написано, «куда идти и с какими документами», городская администрация так и не разразилась.

Самое замечательное во всей этой истории - что постановление, над которым уже второй год ломают голову городские чиновники, благополучно существовало до 7 декабря 2005 года, потом его отменили. Ну, были кое-какие разногласия с новым Жилищным кодексом. Термины слегка расходились. Но все это можно было безболезненно исправить. Больше того: это постановление чуть ли не слово в слово повторяет нормативные акты о ТСЖ, которые принимают сейчас власти Санкт-Петербурга и других городов.

Называлось оно «Об основах образования товариществ собственников жилья и порядке передачи жилых домов в управление товариществам и взаимодействии с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилищного фонда». Принято еще во времена Юрия Чехова - 22 июля 1997 г., за № 847. Только о нем мало кто знал: опубликовано постановление, по данным системы «Консультант плюс», не было. Выходит, уже в мае прошлого года чиновникам не стоило изобретать велосипед. Достаточно было отремонтировать старый. Это если бы они хотели, чтобы у нас с вами был велосипед.

Поскольку документа нет, то и передача дома в управление ТСЖ идет «сквозь зубы». Как правило, через суд. Районное МУ ЖКХ просто игнорирует попытки ТСЖ отнять у него дом и, соответственно, деньги жильцов. Или заявляет, что порядок передачи «законодательно не определен». А раз не определен - значит, передаем «по упрощенной схеме». То есть, закрыв глаза на состояние дома. Допустим, не ремонтировался он десятилетиями, хотя жильцы исправно платили денежки. Теперь бы, по нормальной человеческой логике, забирая у коммунальщиков свои квадратные метры, заставить-таки город привести дом в порядок. Или потребовать деньги назад. Но ни в одном законе эта нормальная человеческая логика не прописана.

- Позиция такая: посчитал, что где развалилось и облезло? Хорошо посчитал? Ничего не упустил? А теперь закатывай рукава и ремонтируй сам, - говорит председатель правления ТСЖ «Краснополянская-3» Игорь Вихорев. - А где у меня на это деньги, если я только начал собирать плату с жильцов? Пока, допустим, по строке «капремонт» набегут необходимые средства, десять лет пройдет!

Например, в Тюмени дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства. Потому что в доме появляется хозяин, который проследит за сохранностью того, что сделано. В Перми, как только собственники определятся с формой управления домом, они могут подавать заявку на проведение капремонта - на бюджетные средства. Тамошний муниципалитет обязался в течение 3-х лет привести в порядок все нуждающиеся в капремонте дома, если собственники определились с формой управления домом и подали заявку до 1 января 2007 года.

В Волгограде ТСЖ приходится брать дома такими, какие есть.

- Жилфонд у нас для всех одинаков, - говорит начальник отдела капитального ремонта жилищного фонда департамента ЖКХ Станислав Чижов. - Капремонт в этом году как шел, так и идет, независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет. Есть мнения, что при создании ТСЖ необходимо обсчитать затраты, провести восстановительные работы, но сегодня законодательно такой механизм не предусмотрен. Если внимательно читать Жилищный кодекс, то там после создания ТСЖ управляющая компания обязана передать ему необходимую для управления документацию и расторгнуть договорные отношения. И все.

Если дом новый, то его никак не отдают - ни с ремонтом, ни без, как, например, ТСЖ «Крепость» на Ангарском. А вот развалину сталинской постройки, как на Краснополянской, 3, - то вроде даже и рады сбыть с рук, да ТСЖ она без ремонта - как петля на шее. Пока Вихорев судится, департамент муниципального имущества выставил на аукцион помещения на 1-м этаже и в подвале этого дома. То есть те самые, на которые теоретически может претендовать ТСЖ.

- Это если доказать, что по проекту помещение предназначалось для «обслуживания более одного помещения в данном доме», - говорит Вихорев. - Как, например, подъезд или чердак - они-то обслуживают всех жильцов. То есть если этаж изначально строился под магазин, ТСЖ может про него забыть. А если это сначала была кладовая, а уж потом там открыли парикмахерскую - тогда нужно идти в суд и заявлять на него права. То же самое касается подвалов, помещений, в которых проходят общие коммуникации.

У чиновника другое мнение.

- В каждой квартире проходят стояки, так что с точки зрения закона к любому помещению можно придраться: будьте добры, отдавайте его в общую долевую собственность, - говорит Станислав Чижов. - Фактически, я считаю, в собственности ТСЖ должны быть те помещения, в которых расположены, например, бойлерные, задвижки, счетчики, крупные коммунальные узлы.

Странное это сочетание: «придраться по закону». Давно известно, что наша местная власть недовольна Жилищным кодексом. Но ведь «внимательно читать» его нужно весь, а не избранные места!

Однако даже те положения, которые там, что называется, черным по белому, в нашем городе явно буксуют. Вот, к примеру, передача технической документации. Без нее никак не докажешь, что такое-то нежилое помещение принадлежит ТСЖ. И именно она каким-то волшебным образом теряется.

- Мне не удалось выбить техпаспорт у МУ ЖКХ Дзержинского района, - говорит Игорь Вихорев. - Я три месяца ждал от них хоть какой-то реакции. Потом пошел в суд.

Туда же пришлось идти ТСЖ «Советская, 20» - и тоже с требованием передать дом вместе с технической документацией. Арбитражный суд вынес решение, не лишенное чувства юмора: дом передать, а вот что касается второго требования… «…истец должен надлежащим образом доказать то обстоятельство, что истребуемая им техническая документация имеется в наличии и находится у кого-либо из ответчиков». В числе ответчиков - МУ ЖКХ Центрального района. Это как же оно умудрялось эксплуатировать дом без документов?

- Этот дом раньше принадлежал железной дороге, и при передаче его в управление МУ ЖКХ документов от этого ведомства мы не получили, - объясняет Станислав Чижов. - Но можно ведь взять копию в БТИ.

- Я вытребовал техпаспорт у БТИ только через прокуратуру, - говорит сходивший и по этому адресу Вихорев. - Однако план здания в нем датируется 1976 годом. А дом строился в 1958-м.

В чем разница? В том, что к 1976 году назначение помещений могло не раз измениться. Была комната вахтера в «сталинке», а стала - пивнушка с отдельным входом. И все - прощай, комната.

Игорь Вихорев попытался отстоять нежилые помещения в доме на Краснополянской, 3 и обратился в городскую прокуратуру. Прокуратура отреагировала предостережением в адрес департамента: мол, подвал - общая собственность жильцов, и трогать его не моги. А вот помещение на 1 этаже все-таки ушло с молотка.

- Сейчас власти в массовом порядке во многих городах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, оформляют в собственность муниципалитета или субъекта федерации технические подвалы и чердаки, продают их, - заявила 20 марта на слушаниях в Госдуме Галина Хованская, член комитета по законодательству. - Скажите, после этого можно нормально управлять домом, я уже не говорю распоряжаться своей собственностью, если на вашем техническом подвале, где все коммуникации, висит амбарный замок и стоит железная дверь? И как раз к тому моменту, когда граждане у нас созревают для образования ТСЖ, они обнаруживают, что технический подвал, который какой-то там арендатор противный занимал, уже является собственностью этого арендатора.

Удивительное дело: постановление о ТСЖ городские власти не могут одолеть уже второй год, зато планов приватизации муниципального имущества за это время приняли аж два. Там чуть ли не в каждой строчке - «встроенное нежилое помещение, подвал, цокольный этаж, первый этаж».

Вихорев раздобыл даже копию решения арбитражного суда Санкт-Петербурга по аналогичному делу: ТСЖ требовало признать недействительной регистрацию права собственности двух коммерческих организаций на нежилые помещения в доме и передать их ТСЖ. Именно такое решение суд и принял. Но то - Санкт-Петербург.

«Вихорев не владеет информацией о судебной практике, сложившейся в нашем регионе относительно прав собственников жилья в многоквартирном доме», - пишет в одном из документов глава департамента муниципального имущества Александр Валюшкин. Далее он отмечает, что в Краснооктябрьском районном суде (а потом и в областном) рассматривался иск Никитиной и Петровой, которые оспаривали право департамента сдавать часть подвала их жилого дома в аренду. Суд иск отклонил. Словом, «оставь надежду…».

Чижов. - Первый вариант - получить имущество. Вопрос обслуживания жилого фонда и работы с жильцами отходит на второй план. А те, кто хочет работать по-настоящему, именно с услуг жильцам, с обслуживания и начинают.

То есть мало того что дом ТСЖ передают в убогом состоянии и без всяких обязательств властей. Оказывается, и посягать на доходы от недвижимости жильцам грешно и неприлично. Бери запущенный дом и содержи его из своего кармана, а мы получим деньги за подвал - вот, в принципе, вся политика администрации Волгограда в отношении ТСЖ в двух словах. А как жильцам посчитать, стоит ли овчинка выделки, если неизвестно, удастся ли через суд «оттягать» выгодное нежилое помещение и получать с него доход?

Когда Галина Хованская, автор многочисленных поправок в Жилищный кодекс, приезжала в Волгоград, поучаствовать в «круглом столе», вице-мэр Анатолий Кращенко заявил следующее: из 77 вновь созданных в Волгограде ТСЖ в руководстве восьми оказались мошенники.

- Нам не надо этих ваших ТСЖ, - заключил он.

Что касается мошенников - то в семье, как говорится, не без урода. А вообще… Можно бы сказать, что товарищества собственников жилья у нас в опале, только цифры говорят не совсем об этом. У нас ничтожно мало не только ТСЖ, но и вообще домов, выбравших на сегодняшний день способ управления.

То есть все идет к тому, что с нового года подавляющая часть жилья попадет в руки управляющих компаний. Недаром всякие МУ ЖКХ так сопротивляются «самоуправству» жильцов и организуют в подъездах «контрпропагандистскую деятельность». Управляющая компания - это, по сути, то, что мы имеем сейчас - те самые конкурсы, те самые МУ ЖКХ или ООО «Красноармейское жулье». И то самое смутное чувство, что тебя тихонько грабят.

Зато работа над постановлением об основах образования ТСЖ, видимо, в самом разгаре.

- Необходимость такого документа объективно есть, и, видимо, он будет принят, - говорит Станислав Чижов. - Но сроки назвать не готов.

* В Волгограде с формой управления определились 568 домов - около 10%. Из них 174 дома выбрали ТСЖ, 119 - МУ ЖКХ и 57 - частные управляющие компании.
* В Тюмени форму управления в соответствии с Жилищным кодексом выбрали собственники 1300 домов - около 20% общего объема жилого фонда. 620 домов избрали передачу управления управляющей организации, 460 - непосредственное управление собственниками и 240 домов образовали ТСЖ.
* В Перми в апреле месяце было организовано уже 730 ТСЖ, в которых проживало 18% городского населения.
* В Ростове-на-Дону создано 781 товарищество собственников жилья (ТСЖ), в управлении которых находятся 872 дома, что составляет 27% многоквартирного жилого фонда города.