Цены на жилье продолжат расти. В лучшем случае, к концу десятилетия удастся снизить только темпы прироста
"Золотой рог" (Владивосток)
Елена Волкова ("Золотой рог")
"Чтобы уравновесить спрос и предложение на рынке жилья, развитие ипотеки должно сопровождаться ростом жилищного строительства", - уверена Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда "Институт экономики города". О перипетиях реализации нацпроекта по жилью она рассказала на семинаре Клуба региональной журналистики "Из первых уст".
- В истории России было много государственных попыток решить жилищную проблему, особенность этой очередной попытки - в том, что задействуются рыночные механизмы. В этом ее преимущество, но в этом и основная сложность. В отличие от нацпроектов по образованию и особенно здравоохранению, где принимаются простые меры, не меняющие самой системы (повышается зарплата, покупается машина скорой помощи и пр.), в проекте по жилью главное - это изменить механизмы взаимодействия. И бюджетные средства направляются на то, чтобы поддержать эти изменения.
- Первым пунктом в нацпроекте значится увеличение объемов ипотечного кредитования. К 2010 г. средний процент по ипотечным кредитам планируется снизить до 8%. На чем основаны эти расчеты?
- В отличие от других целевых показателей, этот в большей степени зависит не от жилищного сектора и не от сектора ипотеки, а от макроэкономических показателей (инфляция, стоимость денег и т. д.). Приведенные расчеты основаны на прогнозе, который составило Правительство РФ (хотя сейчас его пытаются судорожно корректировать). Если же инфляция до 2010 г. будет держаться на нынешнем уровне, ни о каких 8% речи быть не может.
- Сегодня выдача ипотечных кредитов растет высокими темпами. Эта тенденция в ближайшие годы будет сохраняться?
- Думаю, что да. Формирование законодательной базы подходит к концу, банковский сектор для предоставления ипотечных кредитов полностью "упакован", и развитие этого направления в ближайшие годы опасений не вызывает. По прогнозам, уже в 2007 г. банки практически на 100% смогут удовлетворять платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты, чего не скажешь о предложении жилья. А развитие ипотеки без увеличения объемов жилищного строительства приведет к росту цен на жилье - только и всего. Поэтому ключевая проблема, на которой сегодня нужно сконцентрировать усилия, - это изменение условий для жилищного строительства.
- В чем вы видите главную проблему?
- Самый острый вопрос - это нехватка земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Точечная застройка в крупных городах, когда новый дом "сажают" на существующую коммунальную инфраструктуру, подходит к концу - источники уже практически исчерпаны. А значит, встает задача освоения новых территорий для массовой жилищной застройки. Здесь предлагаются такие инструменты, как предоставление государственных гарантий по банковским кредитам и субсидирование заемщикам процентной ставки.
Но я считаю, что есть вещи гораздо более важные, чем выделение денег из бюджета, - это развитие конкуренции на рынке жилищного строительства и снижение административных барьеров. Сегодня этот сектор чрезвычайно монополизирован. В 90-х система территориального планирования в городах была разрушена, никто ее не поддерживал, и установилась такая процедура, как предварительное согласование места размещения объекта. Это означает, что доступ к земле регулируется чиновниками лично, без всяких публичных процедур и аукционов: захочу - дам, захочу - напишу отказ. В результате мы имеем на этом рынке ограниченное число застройщиков, каким-то образом прорвавшихся через все препоны и рогатки.
- Однако с 1 октября 2005 г., согласно Земельному кодексу, предоставление земельных участков должно осуществляться только через открытые аукционы.
- Да, это так. Но недавно Федеральная антимонопольная служба провела исследование и выяснила, что за прошедший период на аукцион были выставлены чуть более 8% земельных участков, остальные так и распределялись по старым бюрократическим схемам. Такова сила федерального закона в нашей стране, когда дело касается интересов конкретных чиновников. Добавлю, что акт предварительного согласования места размещения объекта действителен в течение 3 лет, и все это время никто другой не может подступиться к выделенному участку. А поскольку в прошлом году застройщики испугались, что с 1 октября участки будут выставляться на аукционы, все, кто мог, побежали к чиновникам и расхватали все, что только можно представить. Поэтому сегодня мы имеем огромное количество участков, которые выведены из оборота до 2008 г.
Градостроительный кодекс и поправки в Земельный кодекс предполагают введение прозрачной, понятной процедуры по согласованию технических условий и проектной документации. Если сегодня этот процесс отнимает у застройщика до 2-3 лет, то в новых условиях его планируется сократить до 6 месяцев. И опять же, самое сложное - реализовать нарисованную схему на практике, потому что чиновники в этом не заинтересованы.
- К 2010 г. объемы жилищного строительства планируется увеличить до 80 млн кв. м в год - почти в два раза по сравнению с 2004 г. Приведет ли это к снижению цен на жилье?
- К сожалению, нет. Даже если этот показатель будет достигнут, мы сможем удовлетворять платежеспособный спрос на жилье приблизительно на 60%, а значит, тенденция роста цен сохранится. Думаю, в 2006 г. они вырастут даже больше, чем в 2005 г., поскольку еще не задействованы механизмы, которые могли бы этому противостоять - предложение не увеличилось, а реальные доходы населения продолжают расти. Если же мы посмотрим на 4 года вперед, то цены не упадут однозначно, но, возможно, нам удастся снизить темпы прироста. В 2005 г. он составил порядка 11-12% (сверх инфляции). Предположим, что к 2010 г. нам удастся увеличить объемы жилищного строительства до 80 млн. кв. м - тогда прирост цен может снизиться до 6%. А если рассматривать инерционную схему, то в 2010 г. мы получим 52,4 млн. кв. м жилья и 14% ценового прироста, что, конечно, не является целью национального проекта.
- Существуют ли сегодня реальные инструменты для решения проблемы обманутых дольщиков?
- Если говорить о тех, кто уже обманут и потерял вложенные деньги, то здесь все зависит от доброй воли органов местного самоуправления. Что же касается будущих сделок, то на законодательном уровне такой инструмент существует. Закон о долевом участии в строительстве вступил в силу в марте 2005 г., однако с его реализацией возникли проблемы. За год существования закона в России зарегистрировано порядка 10 тыс. договоров долевого участия, а это всего 2% от общего числа сделок на этом рынке. Первый вариант закона "Институт экономики города" подготовил еще в конце 90-х, он "болтался" в Думе несколько лет, поэтому неудивительно, что на сегодняшний день закон имеет недостатки, которые тормозят его применение на практике. Есть отдельные положения, которые возмутили застройщиков, поэтому мы подготовили поправки с учетом их пожеланий. Поправки уже приняты в первом чтении и сейчас готовятся ко второму, но хочу подчеркнуть, что они не меняют концепции закона: и в прежней, и в новой редакции он серьезно защищает дольщиков.
Во-первых, застройщик не имеет права привлекать деньги граждан, пока у него нет прав на земельный участок, разрешения на строительство и пока он не опубликовал проектную декларацию, где указаны сроки, площади, цены и пр. А значит, вероятность того, что строительство так и не начнется и даже взять с застройщика будет нечего, сводится к нулю.
Во-вторых, все договоры долевого участия должны пройти государственную регистрацию, иначе они будут недействительны. В этом случае тема двойных продаж снимается с повестки дня, ведь второй договор на ту же квартиру никогда не пройдет регистрации. Но даже если процедура соблюдена, может случиться, что по каким-то причинам (инфляция, банкротство застройщика и пр.) дом не будет достроен, ведь любой бизнес-проект имеет риски.
Что делать дольщикам? Согласно закону, права на землю и незавершенный объект строительства находятся в залоге у дольщиков - они могут продать этот объект и хотя бы в какой-то мере компенсировать свои затраты. Будем надеяться, что с принятием поправок Закон о долевом участии в строительстве заработает.
