К. Гордеев
В своей статье губернатор Пермского края называет национальный проект «Доступное жилье» «самым сложным из реализуемых национальных проектов», потому что предметом управления здесь выступает не бюджетная, дотационная сфера, а рыночная отрасль. Соответственно, власть сталкивается с необходимостью применения различных механизмов рыночного регулирования, где невозможно обойтись одними только финансовыми вливаниями.
Автор выделяет следующие ключевые проблемы в реализации нацпроекта «Доступное жилье», и направления, требующие пристального внимания:
1. Управление спросом и предложением. Как превысить предложение жилья над спросом?
Как пишет автор, анализ соотношения мер государственного воздействия на спрос жилья и на предложение (т.е. на строительство), показывает, что стимулирование спроса в 2006-2010 гг. федеральный бюджет планирует израсходовать 168 млрд руб. С учетом программ регионов и муниципалитетов сумма увеличится почти до 500 млрд руб.
На стимулирование строительства жилья и инфраструктуры из федерального бюджета будет выделено в ближайшие пять лет 48 млрд руб. При этом объем инвестиций в строительство за тот же период должен увеличиться на 380 млрд руб, - существующий сегодня избыток несвязанных денежных средств в экономике, при одновременном дефиците инвестиционных проектов, вызовут приток инвестиций в строительную отрасль. Но эти деньги могут пойти в разные сферы – либо в стимулирование предложения, т.е. в строительство, либо в скупку готового жилья, т.е. в спрос - с целью спекулятивной игры на росте цен? И вот от этого зависит, каков будет уровень цен на жилье.
Получается, делает вывод губернатор, что государство должно стимулировать спрос и создавать условия для того, чтобы избыточные сегодня на финансовом рынке деньги вкладывались в предложение, т. е. в саму строительную отрасль.
Но на данный период времени ситуация складывается противоположным образом. Растут цены на жилье – инвесторы охотнее вкладывают деньги не в строительство, а в готовое жилье. О. Чикунов приводит пример - себестоимость строительства жилья в Перми порядка составляет 18 000 руб. за 1 кв. м. Реализация на этапе строительства — 24 000 руб., а готовое жилье стоит уже порядка 30 000 руб. за 1 кв. м. Вопрос для инвестора – «во что вкладывать деньги?» очевиден. В такой ситуации, дополнительные средства от государства способны перегреть рынок.
2. Издержки точечной застройки
Земельные участки: еще один источник удорожания жилья
В большинстве крупных городов строительство жилья осуществляется методом точечной застройки, что на деле означает, что новые дома строятся на инфраструктуре уже существующих микрорайонов. При таком методе застройки, подчеркивает автор, каждый новый объект сокращает невозобновляемый рынок земельных участков и пригодных для строительства жилья площадок становится все меньше. А так как объемы предложения земельных участков в среднесрочной перспективе неизвестны, то и цена на них растет. В связи с наличием дефицита начинается спекуляция землей.
Сети
Есть и еще один фактор увеличения стоимости жилья при точечной застройке. Это условия подключения нового жилья к инженерным сетям.
Здесь, по словам автора, инвестор полностью не защищен, и отношения здесь еще менее прозрачны, чем в сфере выделения земельных участков. Муниципалитеты либо частные компании-операторы на рынке электроэнергии, тепла, воды, не имея возможности включить в тарифы для населения инвестиционную составляющую, отыгрываются на новом строительстве по полной программе. В результате эта составляющая доходит до 20-30% стоимости жилья, и собственник новой квартиры платит в ее стоимости часть того, что не уплатили жители всего микрорайона в тарифах за воду, тепло, электричество.
3. Комплексная застройка?
Итак, делает вывод автор, точечная застройка не решит проблемы. Аукционы обеспечат прозрачность и поступление дополнительных средств в бюджет. Цена земли на аукционах будет чуть ниже рыночной за счет упразднения посредников. Но она будет значительно выше той цены, по которой эти земельные участки доставались строителям за счет использования ими связей и иных коррупционных схем. В виде взяток строители платили все же меньше, чем сейчас будут платить в бюджет по итогам прозрачных конкурсов. Стоимость земельных участков не снизится, а следовательно, за счет этого фактора не сократится и себестоимость жилья. Более того, точечная застройка не решит проблемы дефицита земельных участков в крупных городах. Это можно решить только путем подготовки крупных земельных участков для строительства микрорайонов. Но здесь потребуются время и деньги. На подготовку таких площадок требуются годы. Минимум год на градостроительную документацию и инфраструктурные проекты, год на строительство инфраструктуры, год на проектирование и разрешительную документацию по самим объектам жилья. Учитывая, что ряд городов-миллионников окружены федеральными землями (военными, сельхозназначения и проч.), неопределенный срок и серьезный объем “темных” финансовых ресурсов следует закладывать в решение этого вопроса.
Второй вопрос комплексной застройки — вопрос финансовых ресурсов. Для строительства новой инфраструктуры необходимы значительные и длинные финансовые вложения. Определенный механизм решения этой задачи предложен программой “Жилище”. Однако до сих пор не установлены правила предоставления государственных гарантий. По общему правилу государство должно предъявлять более жесткие требования при расходовании средств, чем коммерческий сектор. Это значит, что либо в результате жестких залоговых механизмов государственные гарантии станут более дорогими, чем банковские, либо государственный ресурс будет разворован по непрозрачным схемам. Государство по определению не приспособлено работать в качестве эффективного участника рынка, в том числе и в качестве гаранта.
4. «Доступное и КАЧЕСТВЕННОЕ жилье…»
Зачастую вторая после доступности важнейшая составляющая проекта, - качество жилья – остается без внимания. Что делать со старым, уже выработавшим все свои мысленные ресурсы жилым фондом? – спрашивает автор. С ветхим жильем, затраты на содержание которого и издержки при эксплуатации (ремонты, потери энерго- и теплоресурсов и т.д.) столь велики? В настоящий момент, национальный проект никак не предусматривает это. Не предусмотрено ничего, по мнению автора, и в части модернизации коммунальной инфраструктуры. В существующей подпрограмме модернизации коммунальной инфраструктуры порядок участия субъектов Федерации явно непрозрачен, - предложенная формула, весовые коэффициенты в которой будут определены уже после подачи субъектами своих заявок, - это «странный и непрозрачный подход», - заключает Олег Чикунов.
Что нужно сделать?
Какие же меры, по мнению губернатора Пермского края, необходимо предпринять, чтобы снять все вышеперечисленные в статье барьеры на пути реализации национального проекта «Доступное жилье»?
- необходимо обеспечить опережающий рост предложения на рынке жилья,
- расширить национальный проект в направлении доведения существующего жилья до уровня, обеспечивающего его комфортность и экономичность,
- откорректировать тарифную политику в направлении стимулирования ресурсосбережения
- сделать прозрачными правила участия в подпрограммах национального проекта.
