Кот - прививка для жилфонда

dom-s.org

Комплексное освоение территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной городской среды обитания, строительство независимой от города современной инфраструктуры, позволяющей выгодно позиционировать район КОТ на фоне остальных районов города. Проекты КОТ предполагают выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию на определенном земельном участке. При реализации проектов комплексного освоения территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и устойчивого развития территории. Кроме того, такие проекты ориентированы на различные сегменты потребителей. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что проекты КОТ обладают значительным рыночным потенциалом.

Эксперты отмечают, что в результате роста экономики и развития мегаполисов произошел постепенный отказ от практиковавшейся в последние годы точечной застройки и переход к осмысленному стратегическому планированию развития городов. Сегодня проекты КОТ уже не являются диковинкой. И хотя реализуемых проектов на территории УрФО пока не так много, число их постоянно растет.

Пожалуй, самым проработанным на сегодняшний день является проект комплексного освоения территории "Академический" в Екатеринбурге, который стал, по сути, первопроходцем в этом направлении. Проект жилищной застройки "Академический", который реализует "Ренова-СтройГруп-Академическое", предусматривает возведение 9 млн кв. метров жилья и 4,2 млн кв. метров нежилой недвижимости. Это будет новый жилой район, расположенный на Юго-западе Екатеринбурга, который станет органичной частью мегаполиса и сосредоточит в себе большое количество жилья, коммерческих объектов, торговой и офисной недвижимости, образовательных и медицинских учреждений, спортивных и культурно-досуговых центров. В "Академическом" смогут проживать около 325 тыс. человек.

Также можно отметить проект КОТ, реализуемый в Челябинске, – "Солнечная долина". Здесь планируется застроить 668 гектаров, возвести 3,1 млн кв. метров жилой и 0,8 млн кв. метров нежилой недвижимости. Проект также предусматривает строительство мощностей электрогенерации на 140 МВт и теплогенерации на 230 Гкал, магистрального водовода и сетей водоотведения, а также комплекса очистных сооружений.

Кроме того, в Свердловской области "СК Акдем-Град" реализует проект КОТ "Зеленая долина" в Березовском. Здесь будет построено 4 млн 85 тыс. кв. метров жилья. Проект предусматривает возведение полноценного жилого района малоэтажной застройки, на территории которого расположатся жилые массивы, торговая и коммерческая недвижимость, офисные здания. Район будет обеспечен развитой дорожно-транспортной сетью, общественным транспортом, современными инженерными коммуникациями. Также здесь будут построены объекты социального и коммунально-бытового назначения. В "Зеленой долине" смогут поселиться 82,4 тыс. человек.

Помимо этого, в ближайшее время в Екатеринбурге может быть инициирован еще один проект комплексного освоения территории - близ деревни Фомино и поселка Бобровский. Проект предусматривает строительство 2 млн кв. метров жилья на площади в 770 га. В случае успешной реализации здесь возникнет целый город на 35 тыс. жителей. Помимо жилья здесь планируется построить школы, детские сады, медицинские учреждения, а также экологически чистые производства: пекарни, фабрику детской игрушки.

Стоит отметить, что во всех перечисленных проектах КОТ особое место отведено инфраструктуре. Обеспеченность парковочными местами, детскими садами, предприятиями бытового обслуживания, школами, транспортом и услугами ЖКХ должна быть значительно лучше, чем в существующих районах, как в качественном, так и в количественном плане. И это стремление выделится из общей массы способно послужить на благо всего города. Так, например, в рамках первой очереди района "Академический" в Екатеринбурге предусмотрено создание 35 детских садов на 4,9 тыс. детей. Эти показатели особенно выгодно смотрятся на фоне общего дефицита, который в уральской столице на 1 января 2008 года составил более 18 тыс. мест.

Кроме того, в рамках проектов КОТ, как правило, создаются новые инженерно-коммунальные сети, строятся котельные и электроподстанции, тогда как традиционная точечная застройка, по сути, "паразитирует" на уже существующих сетях, которые и без того перегружены. "Мы строим жилье для 300 тыс. человек и подводим современные, "с иголочки" коммуникации, используя энергосберегающие технологии, заботясь о сохранении окружающей среды. У нас будет создана такая система водоснабжения, что воду можно будет пить из-под крана. Одним из главных механизмов выхода из коммунального кризиса является не латание старых дыр, а комплексное освоение территории", - заявил "Домострою" директор "Ренова-СтройГруп Академическое" Станислав Придвижкин.

Об этом же говорил, будучи вице-премьером, Дмитрий Медведев. "Перспективы точечной жилищной застройки внутри населенных пунктов практически исчерпаны, в связи с этим необходимо переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий. Масштабные проекты комплексного освоения территорий являются будущим российского рынка недвижимости", - заявлял тогда Дмитрий Медведев.

Вообще, если сравнить общие черты, характеризующие традиционную точечную застройку, и проекты КОТ, то преимущества последнего становятся очевидными. Так точечной застройке присущи разрозненные проекты, включающие один-два типа недвижимости. Зачастую точечная застройка реализуется на основе существующей, уже перегруженной и устаревшей инфраструктуры или создает локальную инфраструктуру, которая может совершенно не вписываться в планы городского развития. Подобное строительство, кроме всего прочего, создает проблемы, связанные с загруженностью транспортом и невозможностью реализовать целостную концепцию из-за существующих ограничений.

Что касается КОТ, то подобные проекты представляют собой продуманное чередование жилой застройки с производственными зонами, складскими комплексами, торговыми центрами, офисными конгломератами. Кроме того, такие проекты способны обеспечить на территории разнородный, но гармоничный социальный состав жителей, и создать различным слоям одинаково качественные условия для жизни. Также, как уже было сказано, проекты КОТ создают совершенно новую инфраструктуру. Согласитесь, далеко не всегда застройщики, возводя ряд зданий, заботятся о создании рядом детского сада, прачечной или других социальных объектов. В КОТах же все объекты возводятся гармонично, каждый житель здесь обеспечен образовательными учреждениями, предприятиями сферы обслуживания и многим другим.

Фото: Ренова-СтройГруп

Безусловно, проекты КОТ обладают неоспоримыми преимуществами перед точечной застройкой. Однако на пути их реализации стоит ряд существенных проблем. Среди них нехватка земельных участков и энергии. "Основная проблема — отсутствие готовых площадок для реализации проектов комплексной застройки. Участки под строительство "в чистом поле" не снабжены сетями, их подведение существенно удорожает строительство и отсекает большую часть потенциальных застройщиков. Площадки в черте города требуют освобождения территории от имеющихся обременений. Опять же возникают существенные затраты на переселение граждан либо на вынос промышленных объектов за пределы города. Потянуть такие затраты могут только самые крупные игроки", - заявил коммерческий директор девелоперской компании "Олипс" Евгений Мельников.

Справедливости ради, стоит заметить, что определенные шаги по решению этих проблем уже предприняты. Так городские власти включили в Генплан города освоение прилежащих к уральской столице земель. "В Екатеринбурге власти сделали важнейший шаг — предусмотрели в Генплане застройку новых районов, - говорит Евгений Мельников. - По площади Екатеринбург — самый маленький город-миллионник, занимает всего порядка 50 тыс. га земли. Поэтому развитие города требует освоения новых земель за пределами существующей городской черты". При этом, по мнению главного архитектора Екатеринбурга Михаила Вяткина, "эти земли должны осваиваться только комплексно, так как это позволит не только соблюсти единообразие стиля в новых районах, но и обеспечит их необходимой инфраструктурой и инженерными сетями".

Отметим, что большинство участников рынка называют КОТ — будущим рынка жилья, и заявляют, что уже скоро эта практика станет повсеместной. Конечно, пока объем застройки и степень "благоустроенности" многих проектов не дотягивают до нормативов КОТ, но, по сравнению с точечной застройкой, это безусловный шаг вперед.

Министр регионального развития России Дмитрий Козак назвал проекты комплексного освоения и реформирования территорий тенденцией последних лет. "По сравнению со строительством отдельных объектов комплексное освоение территорий — это не количественный, а качественный скачок, - заявил министр. - Оно требует создания новой инфраструктуры, как инженерной, так и социальной. Кроме того, важнейшей задачей является создание условий для массового индивидуального жилищного строительства". С ним соглашается министр экономики Свердловской области Михаил Максимов. "Подход, который обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения, делает КОТ проектом будущего, - сказал Максимов. - Инвестиционная привлекательность региона не в последнюю очередь обусловлена тем, что госорганы участвуют в создании новой инфраструктуры для проектов комплексного освоения территорий. В Свердловской области реализуются большое количество крупномасштабных проектов. Например, проект комплексного освоения территории района "Академический" - очень перспективный проект. Эффект от реализации такого проекта предполагает удовлетворение возникающего спроса в самом современном новом жилье, а за счет существующих жилых площадей будут улучшаться условия проживания других горожан, которые в этом нуждаются".