Минувший год стал рекордным по объемам сданного жилья за постсоветский период. Однако дальнейшего строительного бума не ожидается. И власти, и бизнес признаются, что резервы для дальнейшего благоприятного развития отрасли исчерпаны.
В минувшем году в России было построено около 700 тысяч жилых помещений, общей площадью 60,4 млн кв. метров. Такие цифры озвучил в минувшую пятницу вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев на расширенном заседании Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей по строительному комплексу. Рост объемов вводимого в эксплуатацию жилья был перевыполнен (плановые показатели программы «Жилище» равняются 56,3 млн кв. м) и составил рекордные 19%. В предыдущие два года темпы роста выглядели скромнее: 6% и 12% соответственно.
При этом, по словам вице-президента АСР, в новое жилье в 2007 году переехало лишь 1,45% российских семей (в 2006 году - 1,25%). Доля семей, купивших жилье в новостройках за счет государственной поддержки, составила примерно 0,1%. А 3% россиян смогли приобрести квартиры на вторичном рынке. «Если учесть инвестиционные квартиры и снос ветхого и аварийного жилья, то в действительности эта цифра будет существенно ниже», – подчеркнул Пономарев.
Между тем, власти оперируют другими параметрами – числом семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (имеющих жилплощадь меньше учетной нормы). В результате, их цифры выглядят несколько оптимистичнее.
В конце декабря, подводя итоги первого этапа реализации нацпроекта по доступному жилью, замминистра регионального развития Сергей Круглик сообщил журналистам о том, что в начале 2005 года позволить себе купить жилье могли уже 9% россиян, а в настоящее время их доля увеличилась до 17%. И, по прогнозам министерства, уже к 2010 году купить квартиру на рынке смогут 30% (а к 2020 году – 60%!) нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян, для чего планируется выйти к этому времени на показатель советского времени – 80 млн. кв. м. вводимого жилья в год. Как отмечают аналитики IRN, заметно изменилась структура нового строительства. В 2000 - 2002 годах около 70 - 80% жилья в Москве было панельным. Сейчас панельное жилье строится только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу -- монолитно-кирпичные дома. Площади квартир в этих домах примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров количество квартир оказывается в полтора раза меньше.
Однако прогноз на текущий 2008 год и у замминистра регионального развития оказался куда более скромным: «Темпы роста строительства (в 2008 году – ред.) вернутся к программным 11%», – заявил господин Круглик. По его словам, говорить о перспективах на 2008 год трудно, так из обеспеченных ресурсами площадок «выжали все» и в ближайшие годы ограничителем строительства станет отставание социальной и инженерной инфраструктуры.
По мнению экспертов, кроме нехватки подготовленных площадок, дальнейшему приросту строительства мешает закрытость рынка и отсутствие конкурентной среды.
«Доступ застройщиков к подготовленным и согласованным участкам по-прежнему осложнен, – считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. – Власти переоценивают стоимость земли, устанавливают монопольные цены на участки и не дают выходить на рынок новым инвесторам». Сдерживает строительство и отсутствие градостроительной документации. По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, для того, чтобы вводить жилье промышленными объемами, нужны, как минимум, Генеральные планы развития. Сейчас же Генпланы имеют не более трех десятков российских городов. «У государства должна быть серьезная градостроительная политика, – считает госпожа Радченко. – Непродуманная хаотическая застройка и так уже привела к тому, что в новых кварталах инженерные мощности работают на пределе возможностей, а людям негде ни работать, ни учиться, ни лечиться».
Проблема исчерпания ресурсов инфраструктуры проявляется еще острей, если учесть, что основные данные о выполнении нацпроектов поставляют всего 10 регионов страны – те, где имеется платежеспособный спрос. Впрочем, и из этого спроса уже тоже «выжали все».
Сегодня уже очевидно, что рекордные цифры ввода жилья в 2007 году – это следствие ажиотажного спроса 1,5-2-летней давности, обусловленного повышением платежеспособного спроса за счет активного развития ипотеки и буквально обгонявшим его стремительным ростом цен.
За прошедшее время продававшиеся в 2005-2006 годах «на стадии котлована» новостройки как раз и были достроены – именно они и учтены статистикой.
(Кстати, наибольший прирост объемов сдачи новостроек зафиксирован в первом квартале 2007 года - 51%. По итогам полугодия прирост составлял уже только 34,8%, после 9 месяцев - 31,3%, а к концу года – 19%).
В наступившем 2008 году будет вводиться в строй жилье, которое продавалось уже в период стагнации, начиная со второй половины 2007-го. В этот период, по оценке аналитиков IRN, рост цен остановился примерно на том уровне, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки. По этой же причине снизились темпы выдачи ипотечных кредитов. Видимо, поэтому столь осторожны прогнозы Минрегионразвития на 2008 год. А предусмотрительный подмосковный стройкомплекс, построивший в 2007 году 7 млн. кв. м, по признанию Сергея Круглика, в конце года даже придерживал сдачу готовых объектов, чтобы отчитываться ими в следующем году. Раскрутив в России ипотеку без достаточного количества предлагаемого на продажу жилья, его сделали еще более недоступным, считает Ирина Радченко. "По расчету фонда "Институт экономики города", коэффициент доступности жилья изменился в худшую сторону, -- заявила госпожа Радченко. -- В 2007 году он составил 5,4 года, в то время, как в 2006 году -- 4,7 года, а в 2005 -- 4,2 года. Цены выросли вдвое, и даже нормальные ипотечные условия ситуацию не спасают". (Коэффициент доступности жилья определяют как отношение стоимости стандартной квартиры площадью 54 кв. метра к годовому доходу средней семьи из трех человек. Коэффициент показывает, сколько лет надо копить на квартиру, если не производить никаких других расходов -- ред.)
Между тем, предложение на рынке новостроек сворачивается уже сейчас.
«В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 454 в декабре, – сообщила «Газете.Ru» аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова. На рынке новостроек в 3-ем квартале заметное сокращение количества адресов в Москве (до 349 в ноябре) объяснялось также принятием закона о запрете точечной застройки, и в 4-ом квартале после выхода распоряжения о разрешении достроить часть объектов, предложение в Москве несколько подросло. Тогда как в Подмосковье продолжилась тенденция уменьшения количества объектов на продажу».
Снижение числа предложений отмечает и генеральный директор «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова. «И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали по сравнению с декабрем 2007 года снижение количества выставленных на продажу квартир от 1-2% до 18% соответственно, – сообщила «Газете.Ru» госпожа Кузнецова. – Средняя стоимость на первичном рынке Москвы в январе 2008 года увеличилась на 1,6% и составила $4259 за кв.м. (104 345 руб.). Сократившийся как по количеству адресов, так и по объему предлагаемых квартир в рамках одного адреса, объем предложения уже сейчас не позволит части платежеспособных покупателей реализовать свои потребности, однако, маловероятно, что при достигнутом уровне это приведет к существенному скачку цен». С тем, что снижение предложения не вызвало резкого повышения цен только из-за того, что их уровень находится на пределе платежеспособного спроса, согласна и Ольга Юматова.
Тот факт, что платежеспособный спрос в стране практически исчерпан, подтверждает и растущий интерес бизнеса к социальным строительным программам.
Понимая, что все пенки с коммерческого жилья уже сняты, застройщики настоятельно требуют от властей госзаказа. Ассоциацией Строителей России даже разработана «Концепция социальной жилищной политики и социального жилья РФ». Проект этого документа и был представлен в пятницу на суд общественности. По заявлению одного из авторов документа, вице-президента АСР Владимира Пономарева, сегодня динамика цен такова, что на каждый вложенный рубль строится все меньше и меньше жилья.
»Квадратные метры - это только индикатор строительной отрасли, важно же то, сколько жилых помещений мы строим, сколько людей получают возможность вселиться в новые квартиры. А такая статистика неутешительна»
– считает господин Пономарев.
АСР направила в комитет Совета федерации и в Минфин свои предложения по реализации нацпроекта, в которых предлагает использовать успешный зарубежный опыт реализации подобных программ (механизмы предоставления адресных жилищных субсидий нуждающимся гражданам, механизмы стимулирования застройщиков, прямые бюджетные вложения на инженерное обустройство площадок под жилищную застройку). Финансировать строительство предлагается по модели США, где целевая аудитория социального жилья насчитывает 20% населения. Центральным звеном, аккумулирующим и распределяющим финансы, должны стать дирекции, учреждаемые федеральным строительным ведомством.
Совпадение интересов бизнеса и граждан – факт, безусловно, отрадный. Но решающее слово, все-таки не за ними. А власти социальное жилье не строят и, похоже, не собираются.
Исключение представляет, разве что, Москва. Но и то, если пристальней присмотреться, социальные программы столицы работают по распределительно-рыночным схемам, которые жителям большинства регионов страны не потянуть.
28 февраля Минрегионразвития должно внести в правительство проект «Стратегии массового строительства жилья для всех категорий населения», который сейчас также проходит согласование в Минфине. На развитие социального жилья в этом документе отводится примерно 16% общего фонда, на жилье для коммерческого и некоммерческого найма придется по 7-8%. Но основной объем жилья – примерно две трети – по-прежнему планируется продавать.
