Москва: права собственности на коммуникации нуждаются в уточнении

http://allmedia.ru

Новый аспект рейдерства был выявлен на "круглом столе" на тему: "Технологии захвата собственности с использованием коммуникационной недвижимости: пробелы права и пути решений", состоявшемся 17 декабря в ИА «Regnum» по инициативе депутата Московской городской думы Ивана Новицкого.

По его словам, в последнее время тема так называемой коммуникативной недвижимости, развивавшаяся с 90-х гг., приобрела особую остроту как на федеральном уровне, так и в регионах. К коммуникативной недвижимости можно отнести всё, что прочно связано с землей и обеспечивает здания коммуникациями: подъездные дороги, трубы, кабели и т.п., но никакой единой и внятной нормативной базы по ее функционированию не существует. В результате, отметил И.Новицкий, владельцы зданий, бизнесмены-арендаторы и жильцы, становятся заложниками владельцев коммуникаций.

«Давление осуществляется через тепловые, электрические, водонесущие и другие сети. И всё из-за того, что права собственности на сети недостаточно проработаны законом, а механизм правообладания недостаточно прозрачен», - сделал вывод И.Новицкий. «Вопросы взаимоотношений владельцев зданий и сетей необходимо чётко прописать в законе не только из-за рейдеров, но и ради ускорения хода реформы ЖКХ, облегчения образования ТСЖ. Здесь мы будем вынуждены затронуть и в конечном итоге разрешить вопросы межевания земельных участков, передачи их в общегородскую собственность и обратно, самих коммуникаций», - отметил И.Новицкий.

Он считает, что пришло время определить правовой статус коммуникационных сетей.

Руководитель юридического департамента группы компаний «Градиент Альфа» Константин Проничев подчеркнул, что в вопросе о коммуникативной недвижимости важно определить, что это вообще такое, то есть кому она принадлежит и на каком основании эксплуатируется тем или иным образом.

По его мнению, в регионах можно до сих пор встретить полнейший разнобой в сфере регистрации самых различных объектов недвижимости. Зарегистрировав в качестве объекта собственности асфальт, покрывающий некий участок земли, можно добиться, как это и произошло в Самаре и Орле, права собственности на весь участок.

«Мы выступаем за то, чтобы земельным участком называли не только саму землю, но и покрытие земельного участка, повторяющего форму его поверхности», - обосновал предлагаемые изменения в Земельный кодекс РФ К.Проничев.

«В Градостроительный же кодекс мы хотим внести более четкое определение «объекта капитального строительства»: к нему не может быть отнесен искусственный слой на поверхности земли», - уточнил К.Проничев.

По его данным, что касается труб, канализационных путепроводов, залегающих в земле, их зарегистрировать гораздо проще, но и здесь встречаются далеко не всегда мотивированные отказы в регистрации со стороны местных властей.

«Понятие рейдерства давно применяется к жилым помещениям. Уже известны случаи, когда строитель инженерных сетей принуждает собственников жилья к возмещению ему затрат на их постройку. Мы предлагаем внести поправки в закон, по которым собственником сетей не может быть частное лицо. В Москве эта норма уже действует, но в регионах – еще нет», - заявил К.Проничев.

Он отметил, что в отношении нежилых помещений положение дел еще хуже: офис может быть куплен, но собственник здания, оставляющий за собой после продажи офисов всего лишь технические помещения с вентилями и рубильниками, остается в здании главным и диктует собственникам свои условия снабжения водой, теплом и электричеством. Эта ситуация нуждается в скорейшем исправлении, считает К.Проничев.

Финансовый директор группы компаний «Импервин» Сергей Богаченко отметил, что по роду деятельности сталкивается с описанной ситуацией с противоположной стороны: «Импервин», владея инженерными сетями, терпит убытки как раз от того, что любой конфликт неплатежей за реконструкцию и ремонт сетей, любое повышение цены за их эксплуатацию тут же влечет за собой создание инициативной группы, и дело, по выражению С.Богаченко, переводится в «социальную плоскость».

«Мы решили, что лучше терпеть убытки, чем судиться с гражданами без всякой надежды выиграть подобный суд», - заявил С.Богаченко.

Он полагает необходимым скорее разграничить права собственников в области инженерных сетей, защитив тем самым права обладателя недвижимости, описав его обязанности, которые сейчас в законе не прописаны.

На вопрос ИА «Альянс Медиа», не будут ли противоречить грядущие поправки логике рыночных реформ, не станут ли они ограничением для работы управляющих компаний, И.Новицкий ответил, что не считает, что уточнение законодательства противоречит рыночным преобразованиям, напротив, эта мера поможет развитию рынка ЖКХ.

«Если мы декларируем поддержку малого бизнеса, то следует знать, что в значительной степени малый бизнес располагается в жилом фонде, и это значит, что законодательство в отношении малого арендатора должно быть выверено самым выгодным для него образом. Если мы, конечно, хотим, как заявляем, чтобы малый бизнес действительно развивался», - заметил И.Новицкий.

На тот же вопрос С.Богаченко ответил, что проблему коммуникативной недвижимости нельзя отпускать на волю неурегулированного рынка, колебания которого продолжаются в течение нескольких лет.

«Люди страдают сегодня, и надо предпринять все усилия, чтобы минимизировать ущерб, и экономический, и моральный», - резюмировал С.Богаченко.