http://ikd.ru
В.Н. Федорук
В рамках дискуссии по проблеме капитального ремонта в многоквартирных домах мы публикуем статью эксперта, во многом основанную на столичном опыте. Тем не менее, автор статьи - Федорук Виктор Никанорович, руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе, эксперт по жилищным вопросам правозащитной общероссийской организации «За права человека», член координационного Совета общественной организации «Жилищная солидарность» - стремится обобщить свои выводы на общероссийском уровне. Приглашаем к продолжению дискуссии экспертов и активистов.
Кто должен профинансировать капитальный ремонт в многоквартирном доме с приватизированными квартирами?
В 1991 с принятием Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1 началась своего рода перестройка в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Квартиросъемщиков призывали стать собственниками жилья, иметь возможность распорядиться им по своему усмотрению, но при условии принять на себя не только право распоряжаться квартирой, но и обязательства её ремонта. Подчеркиваю, в 1991 году речь шла о ремонте только квартиры. В некоторых квартирах, с целью сохранности жилого дома собственники стали объединяться в ТСЖ. Прошло время, менялись законы. И вот уже после принятия нового Жилищного Кодекса мы читаем следующее. В соответствии со ст. 110 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), члены жилищно-строительных кооперативов, и в соответствии со ст. 137 ЖК РФ члены товариществ собственников жилья своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 16 и 17 Правил, в целях надлежащего содержания общего имущества, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Плата за содержание и ремонт, начисляемая на жилое, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения (п. 29 Правил,). В соответствии с п. 33 Правил, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Исходя из финансовой возможности субъектов федерации в субъектах организованы структуры, через которые для проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов ЖСК и ТСЖ выделяются финансовые средства. В Москве, например, такой структурой является Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации (МГУП «Жилкооперация»), находящаяся по адресу: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр. 1. В функции МГУП «Жилкооперация» входят вопросы производства капитального ремонта в домах ЖК, ЖСК и ТСЖ, образованных на основе жилищно-строительных кооперативов. В эту организацию Правления ЖСК или ТСЖ подают заявки на проведение капитального ремонта. Все заявки проходят проверку на месте комиссией, в состав которой входят как специалисты самого МГУП «Мосжилкооперация», так и представители Жилищной инспекции, представители обслуживающей многоквартирный дом Дирекции единого заказчика района, в котором расположен дом и сами заявители. В случае подтверждения факта необходимости в капитальном ремонте такой ремонт планируется и, в зависимости от степени срочности - производится. В настоящее время по установленному положению в план капитального ремонта в первоочередном порядке включены дома, построенные до 1990 года. Автор этой статьи, будучи председателем Правления ЖСК дома, построенного в 1984 году планировал и проводил за счет бюджетных средств через МГУП «Мосжилкооперация» капитальный ремонт кровли, подвала, электроснабжения, дымоудаления, асфальтного покрытия подъездных дорог, тротуаров и отмостков вокруг дома. За счет средств бюджета удалось оборудовать помещения для консьержей во всех семи подъездах жилого дома.
Для того, чтобы гарантировано попасть в заветный «титульный список» надо проводить предварительную подготовку заявки. Подтверждать ее неоднократными обращениями в Правление или на диспетчерскую службу членов ТСЖ или ЖСК, не будут тут лишними и жалобы жителей в Жилищную инспекцию. Но, при этом, чтобы не принять удар от реагирующей на жалобы жителей дома жилищной инспекции самому председателю ТСЖ (ЖСК) не быть ею оштрафованному, он должен «предвидеть» такие жалобы и своевременно, опережая их подавать заявки на включение в финансирование устранения имеющихся недостатков. Не скрою, что с целью ускорения сроков проведения капитального ремонта приходилось идти на маленькие хитрости - после подачи заявки на капитальный ремонт кровли в МГУП «Мосжилкооперация» - просить жителей дома жаловаться на мою «бездеятельность» в Жилищную инспекцию по поводу начала протечек кровли. Инспекция приезжала, проверяла заявления, подтверждала целесообразность проведения капитального ремонта, выписывала на имя Председателя СК Постановления с нулевыми штрафами, так как председатель выполнил свои обязанности и своевременно заявки на финансирование капитального ремонта подал, что подтвердил почтовыми извещениями о направлении заявки. Инспекция составляла Предписания в адрес МГУП «Мосжилкооперация» по проведению капитального ремонта.
Но не в каждом субъекте имеются аналогичные МГУП, а согласно ст. 158 ЖК РФ «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения». Этим зачастую злоупотребляют представители властей и в своих ответах на просьбы собственников приватизированных квартир в многоквартирных домах отремонтировать в их доме инженерные коммуникации, фасад, кровлю, подвал - отвечают, что теперь эти работы проводятся за счет средств собственников. Но такого рода ответы не всегда соответствуют букве закона. Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1 «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
Но в договоре на приватизацию жилья граждане, решившие стать собственниками квартир в доме, который не подвергался капитальному ремонту многие годы, ссылки на эту статью Закона не видели. Об этом представители власти старались умалчивать. А на законные требования новых собственников к властям по поводу возврата долга по капитальному ремонту многоквартирного дома, в котором находятся приватизированные квартиры, - власти ссылаются на новый Жилищный Кодекс РФ, который появился спустя годы после принятия Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и на имеющиеся в нем статьи об обязанности собственников самим нести бремя капитального ремонта. На такой уход от принятых ранее обязательств - это чистой воды шельмование.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88р «Положение об Организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312, четко расписаны сроки эксплуатации каждой из возможных инженерных коммуникаций в доме, а также сроки капитального ремонта в домах. Руководствуясь этими сроками, а также положением ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», исчерпав все возможные меры убеждения властей, три собственника приватизированных квартир в доме № 357 по улице Коммунаров в городе Ижевске Удмурдской Республики Светлана Ситчихина, Елена Зуева, Виктор Зайцев подали исковое заявление в свой городской суд, в котором просили обязать обслуживающую их дом организацию произвести капитальный ремонт, которого они ожидали многие годы. Дело № 33-223 рассматривала судья Октябрьского районного суда г. Ижевска Карпова О.П. Решением суда основные требования активистов-собственников были удовлетворены. Привожу выдержку из судебного решения: «Суд решил: Обязать Муниципальное учреждение «Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» за счет средств, находящихся в его распоряжении устранить недостатки в предоставляемой услуге по обслуживанию жилого дома; а именно:
- произвести капитальный ремонт мест примыкания оконных и дверных блоков в подъездах;
- заменить утепляющие слои чердачных перекрытий;
- произвести ремонт накладных бетонных ступней;
- произвести капитальный ремонт кровли;
- произвести внутреннюю отделку подъездов - отштукатурить потолки и стены подъездов, произвести окраску и покрытие;
- произвести замену трубопроводов холодной воды;
- произвести замену трубопроводов канализации;
- произвести замену стояков;
- произвести очистку и покраску открытых чугунных радиаторов в подъездах;
- произвести ремонт внутридомовых магистралей с распределительными щитками;
- произвести ремонт аварийного козырька над входом в подъезд.
При недостаточности денежных средств, находящихся в распоряжении МУ «Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска», обязать Администрацию г. Ижевска осуществить капитальный ремонт и вышеперечисленные работы». Естественно, что проигравшая судебный процесс сторона пыталась оспорить решение суда. Дело затянулось и дошло до Верховного Суда Удмурдской Республики. Но 1 февраля Верховный Суд Удмуртской Республики подтвердил решение Октябрьского районного суда, обязавшего Муниципальное учреждение «Городское Жилищное Управление» (ГЖУ) и администрацию г. Ижевска провести капитальный ремонт в жилом доме на улице Коммунаров, д. 357. Таким образом, в Удмуртии создан прецедент судебного закрепления обязательств властей по капремонту многоквартирного дома в условиях нового Жилищного кодекса, который, как известно, возлагает всю ответственность за состояние домов на население. Этот случай подробно описан на сайте Института «Коллективное действие»: «Что важно? Здесь очень важны две вещи. Первая - это то, что суд признал обязательство муниципалитета - Администрации г. Ижевска – выполнить решение суда. Но, если ГЖУ окажется не в состоянии это сделать - выигравшие суды граждане застрахованы от «банкротства» такой «буферной» организации как ГЖУ. Четко зафиксировано, что ответственность перед жителями в конечном счете несет муниципалитет. Особенно это важно, если учесть, что Горжилуправление, как управляющая компания, в условиях нынешней жилищной реформы в перспективе может быть просто ликвидировано. Вторая: -исключительно важно, что в решении суда по двум позициям фигурирует понятие именно капитального ремонта. До этого домовые активисты, в том числе и участники движения «Домовые комитеты Ижевска», тоже выигрывали суды по отдельным домам, но в ходе судебных разбирательств под давлением судей, не решавшихся покуситься нынешний курс власти на «уход» государства из жилищной сферы, снимали требование капитального ремонта и соглашались требовать ремонт текущий. Тактический резон в этом, конечно, есть – в отношении отдельных конструктивных элементов здания (например, ремонт кровли) текущий ремонт на деле нередко означает то же самое, что и ремонт капитальный. Но не всегда. Тем более, что существуют дома, потребность которых в восстановительных работах уже в принципе не может быть сведена к понятию текущего ремонта. Камнем преткновения, заставляющим судей «не рисковать» с капремонтом, является то обстоятельство, что отдельная плата жильцами за капремонт была введена в стране лишь в 1996 году Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. №707. В Ижевске, например, граждане платили по этой строке с сентября 1997 года до марта 2005 года (если только общее собрание собственников после марта 2005 г. не сохраняло этот платеж) и собранные в этот период средства практически всегда значительно меньше потребностей дома в капремонте. Кстати, ГЖУ, в кассационной жалобе на судебное решение в пользу жителей по дому Коммунаров, 357 указало, что за период нахождения здания на балансе ГЖУ средств по строке «капитальный ремонт» собрано всего около 100 тысяч рублей, и то они почти все уже израсходованы на капремонт трубопроводов в подвале и замену асфальтобетонной отмостки. Примерная же стоимость капремонта дома в соответствии с судебным решением, по подсчетам ГЖУ, составляет 10 млн. руб.»
Автор этой статьи располагает копией ответа № 3217-2/общ от 10.08.2007 года Верховного суда РФ депутату государственной Думы РФ Галине Петровне Хованской на ее письмо, содержащее просьбу дать разъяснение по вопросу о том, сохраняется ли у бывшего наймодателя – собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта. С разрешения депутата Г.П. Хованской привожу выдержку из письма. В ответе указывается:
«Данный вопрос обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 1 августа 2007 года и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 2 квартал 2007 года в следующей редакции. «Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения». Этот ответ в адрес депутата Г.П. Хованской подписал Председатель состава по гражданским делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации В.П. Кнышев и его можно найти в ответе на вопрос № 5 раздела «Ответы на вопросы по гражданским делам» в подразделе «Вопросы применения жилищного законодательства» » Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года по ссылке в интернете http://vsrf.ru/vscourt_detale.php?id=4940 [1] или из соответствующего выпуска специального журнала обзоров.
Но сразу обращаться в суд не обязательно. Вначале необходимо письменно обратиться в обслуживающую Ваш дом организацию и во властные структуры (например Управу района) с предложением провести капитальный ремонт той или иной инженерной системы в Вашем доме или всего дома в целом, если сроки его подошли. Надо быть наивным, чтобы поверить в то, что на Ваше письмо тут же откликнуться и включат Ваш дом в план финансирования капитального ремонта, но обращаться в суд, не имея на руках письменной информации о состоянии вопроса. Целесообразно запастись копиями Вашего обращений в названные организации и иметь почтовые извещения об их вручении адресатам. Если Вы получите отказ в финансировании требующегося капитального ремонта, а, скорее всего именно такой ответ Вы получите из-за недостаточного финансирования, то такой отказ может лечь в основу судебного иска. Если в Вашем доме уже создано ТСЖ, то истцом может быть как Правление ТСЖ, так и отдельные собственники в многоквартирном доме.
Как относятся к вопросу проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в субъектах федерации?
Положительным в этом вопросе может быть опыт Московского Правительства. Известно, что на заседании Правительства Москвы 9 октября 2007 г. рассматривался вопрос "О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы "Ответственным собственникам - отремонтированный дом" на 2008-2014 г.г.". Правительство Москвы запланировало к 2014 году в Москве отремонтируют почти 14 тыс. домов.
На балансе Москвы в настоящее время находится 27,5 тыс. домов общей площадью 164 млн кв. метров, сообщил руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы Артур Кескинов на заседании правительства.
Под городскую целевую программу по капитальному ремонту многоквартирных домов Москвы на 2008-2014 годы попадает 13750 домов общей площадью 117 млн кв. метров. Он заметил, что в городе будет проводиться два вида капитального ремонта - комплексный (с отселением) и выборочный. Под комплексный ремонт попадут 1454 дома площадью 1,2 млн кв. метров, под выборочный - около 12 тыс. домов площадью 105 млн кв. метров.
Для начала капитального ремонта каждого дома необходимо наличие разработанной документации проекта, заявил мэр Москвы Юрий Лужков на заседании правительства во вторник.
"Капитальный ремонт можно проводить только на основе действующей подготовленной документации. Никакого любительства здесь быть не должно и не будет", - заявил мэр.
Мосжилинспекция предлагает создать службу технадзора за проведением капитального ремонта городского жилья. По словам его руководителя В. Объедкова , сотрудники этой службы должны быть высококвалифицированными специалистами, поскольку они будут контролировать качество выполнения не только ремонтно-строительных работ, но и работ на инженерных коммуникациях.
"Капитальный ремонт можно проводить только на основе действующей подготовленной документации. Никакого любительства здесь быть не должно и не будет", - заявил мэр. По его словам, в 2008 году капремонт начнут проводить с многоквартирных домов постройки 70-х домов. Мэр Москвы также обратил внимание, что в 2008 году объем проведения капремонта будет увеличен в 20 раз по сравнению с обычным, а приемку многоквартирных домов после капитального ремонта должны проводить государственные комиссии. Контролировать качество проведенного капремонта должны те же организации, которые принимают новые дома.
Мэр Москвы заметил, что необходимо, чтобы каждый москвич знал, что будет с его домом. "Сейчас мы этого не имеем", - подчеркнул столичный градоначальник. Особо он остановился на безопасном выполнении работ, которые, с одной стороны, должны обеспечить технику безопасности при капитальном ремонте, с другой - сохранность имущества москвичей.
Столичный градоначальник потребовал разработать и утвердить перечень всей документации по капитальному ремонту и переориентировать промышленность стройиндустрии для обеспечения всех потребностей семилетней городской программы капремонта.
Рассуждая о том, кто будет непосредственно заниматься капремонтом столичного жилишного фонда, мэр сказал: "будет достаточно фирм, особенно в среднем и малом бизнесе, которые будут конкурировать друг с другом и бороться за получение этих заказов". Для капитального ремонта жилищного фонда Москвы будет привлечено около 100 тыс. работников.
В городской целевой программе прописано, что вопрос фактического управления многоквартирными домами собственниками помещений может быть решен только после выполнения бывшими наймодателями обязательств по капитальному ремонту. В противном случае большинство граждан, ставших собственниками после приватизации жилых и нежилых помещений, не смогут самостоятельно сделать ремонт, следовательно, будут нести большие затраты по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
Таким образом, к зоне ответственности города по проведению капитального ремонта относится13787 многоквартирных домов общей площадью 117 млн 51 тыс. кв. метров. Всего общая площадь многоквартирных домов Москвы - 213 млн 200 тыс. Должен быть выполнен выборочный капитальный ремонт 12 333 строений общей площадью 105 млн 270 тыс. кв. метров; комплексного капитального ремонта 145 строений общей площадью 12 млн. 240 тыс. кв. метров.
Всего для реализации программы потребуется 474 млрд 345 млн рублей. Так, в 2008 году планируется затратить 40 млрд, в 2009 году - 46,978, в 2010 - 59,654, в 2011 году - 65,684 млрд, в 2012 году - 75,018, в 2013 году - 87,857, в 2014 году - 99,154 млрд.
По данным Мосжилинспекции, при средней себестоимости капитальный ремонт одного кв. метра многоквартирного дома будет обходиться в 8570 рублей, а выборочный капитальный ремонт - 2140 рублей.
Справка об авторе:
В.Н. Федорук имеет 15-летний опыт руководства ЖСК и ТСЖ, проводит занятия по вопросу выбора формы управления в многоквартирном доме, еженедельно по средам с 17 до 18 часов в прямом эфире радиостанции «Говорит Москва» (92.0 FM) отвечает на вопросы радиослушателей по любым жилищным проблемам в программе «Час адвоката».
Статья опубликована в журнале «Председатель ТСЖ» www.pr-tsj.ru
