ТСЖ - несостоятельная самостоятельность

http://mp.stroi.ru

Кто, каким образом, как долго и на каких условиях будет управлять нашими домами, предстоит решить каждому собственнику жилья до 1 января 2008 года. За оставшиеся три месяца нужно успеть не только выбрать управленца, но и официально оформить принятое решение. Иначе система управления будет дана «сверху», и не разобравшимся придется принимать то, что есть.

Например, товарищество собственников жилья. Сегодня ТСЖ - особенно разрекламированный способ управления домом, правда, не самый распространенный. В Москве ТСЖ существуют не более чем в 3% домов. Но владельцев недвижимости упорно продолжают призывать становиться настоящими собственниками имущества и самостоятельно принимать решения по его обслуживанию. Выбор москвичей в пользу товариществ стимулируют даже материально, обещая переводить им бюджетные дотации, предназначенные сегодня ДЕЗам. Но вопрос, как подвигнуть жителей домов на создание товариществ, до сих пор остается открытым.

Что такое ТСЖ?

На сегодняшний день кроме ТСЖ, Жилищный кодекс РФ предлагает еще два способа управления. Первый - непосредственное управление собственной долей в доме. По сути, вариант для большинства москвичей, проживающих в многоквартирных домах, весьма проблематичный. Ведь самостоятельно заключать договоры на обеспечение теплом, водой и всем остальным попросту нереально. На этот случай существует второй способ. Он заключается в передаче имущества управляющей компании, которая в дальнейшем будет осуществлять эксплуатацию и содержание дома. Только вот выбрать порядочную и ответственную компанию может получиться не сразу. Поэтому для недоверчивых и сомневающихся остается вариант самоуправления с помощью товарищества собственников жилья. Нужно только выбрать самых активных, заинтересованных и честных соседей в правление ТСЖ, которое и займется хозяйственной деятельностью по содержанию дома.

Согласно тому же кодексу ТСЖ признается «некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». В ТСЖ должны войти не менее 50% собственников жилья, иначе товарищество не зарегистрируют. Зато с момента регистрации оно становится, что особенно важно, юридическим лицом, причем на неограниченный срок. Вместе с тем, ТСЖ получает возможность заключать договоры на управление многоквартирным домом, на содержание и ремонт общего имущества, оказание коммунальных услуг. Товарищество само будет устанавливать платежи и взносы для каждого собственника и каждый год отчитываться за свою деятельность и предъявлять смету доходов и расходов.

В результате ТСЖ представляется очень эффективной системой управления домом. Каждый житель получит возможность следовать привычной схеме - заплатить и спать спокойно, доверившись соседям. На собраниях, не выходя из дома, он сможет вносить предложения, а в случае неурядиц без лишних усилий лично выказать свое недовольство.

Плюсы и минусы

Но не все так радужно, разумеется. В организации ТСЖ у наших собственников появляются проблемы - начиная от обычного недоверия друг к другу до масштабных ЧП. И в первую очередь это связано с денежной стороной вопроса. Самостоятельное управление домом требует существенных материальных вложений. Если бы обещанные дотации действительно переходили от ДЕЗов к ТСЖ, возможно, желающих организовать товарищества появилось бы больше. Но пока ТСЖ приходится выкручиваться самим. И основным источником дохода для них является - нет, не сборы с жителей, - а сдача в аренду нежилых площадей в доме: подвалов, чердаков, фасадов, кровли и др. ТСЖ выкупает эти территории и сдает. А вырученные средства использует на содержание дома. Но тут существует одна загвоздка: многим ТСЖ просто нечего сдавать в аренду. Процесс межевания земли вокруг дома, без чего невозможно оформление ее в собственность, еще определяется на уровне властей. А все подвалы и чердаки зачастую уже оформлены местными властями в госсобственность, и доходы от аренды «утекают» из дома. Когда ТСЖ лишено основного источника дохода, сборы с жителей ему не помогут. В результате товариществу приходится заключать договор с управляющей компанией, и терять свою самостоятельность.

Так, например, действует ТСЖ одного из домов в Куркине. Председатель Елена Aксенюк комментирует это так:

- Фактически, наше товарищество выступает посредником между управляющей компанией и собственниками. Хотя предназначение ТСЖ гораздо шире. Но в нашем доме на 35 квартир нет ни одного нежилого помещения, которое мы могли бы сдавать, то есть, нет источников дохода. Поэтому быть самостоятельными становится для нас нерентабельным. Мы доверились управляющей компании и обходимся добровольными платежами жителей.

Такую схему поддерживают и городские власти: пусть сначала москвичи создадут товарищества собственников жилья, а уже потом ТСЖ, как юридическое лицо, станет представлять их интересы и заключать договоры с управляющими компаниями. Двум юридическим лицам гораздо легче между собой разбираться и решать те проблемы, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации дома.

Но даже такая, казалось бы, удачная схема иногда дает сбой. Например, в случае, когда ТСЖ пытаются поставить на расчетный счет. Такое происходит сегодня с одним ТСЖ, опять же в Куркине, в доме 12, корпус 1, по ул. Воротынской. Нина Артамонова, председатель товарищества, рассказала, что для них это настоящая проблема. Раньше на содержание консьержей в их доме жильцы собирали деньги сами. Но один сердобольный сосед потребовал документального подтверждения, что из его денег (которые он, правда, ни разу не сдал) действительно выплачивается зарплата работнику.

- Для того, чтобы мы перешли на расчетный счет, нам понадобятся официально оформленные бухгалтер и кассир,- объясняет Нина Артамонова. - И им всем нужно будет платить зарплату. Одному бухгалтеру - не меньше 8 тыс. руб. Все это в результате отразится на затратах жителей. Сегодня всю документацию нам оформляют сами жильцы на добровольной основе, и ежемесячные сборы не превышают 350 руб. При переходе ТСЖ на расчетный счет затраты людей возрастут до 1000 руб. А это не в наших интересах.

Кстати, о платежах. При ТСЖ они, конечно, будут выше. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ средние по городу, а вот благоустройство дома и двора может вылиться собственнику в копеечку. Устройство парковки, установка замка, наем консьержа, озеленение вокруг дома составляют небольшие затраты. Однако в случаях, когда кто-то из жильцов решает сделать в доме мраморную лестницу, сборы возрастают.

С денежным вопросом связана еще одна проблема ТСЖ - несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия с городскими структурами. Вследствие чего, если кто-то из жильцов не хочет платить даже обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно будет только через суд. На что могут уйти годы, а недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. К тому же, такая ситуация может отразиться и на техническом состоянии дома. Хотя оно может пошатнуться не только по причине отсутствия средств.

Управлять жилищным комплексом совсем не просто. И как бы ни легко казалось командовать дворником, уборщицей и консьержем, осуществлять контроль за работой сантехников или электриков уже гораздо сложнее, тут нужна профессиональная подготовка. Ведь в доме должны быть тепло, вода, исправно работающий лифт и т.п. А для содержания всех инженерных систем в порядке необходим целый штат сотрудников, настоящих специалистов. Хорошо, конечно, если в доме есть какой-нибудь дядя Вася, который разбирается в коммунальном хозяйстве на высоком уровне. Но, скорее всего, такого универсала не найдется. А обычные жильцы вряд ли смогут правильно распределить средства среди всех необходимых специалистов. И плачевные результаты такой работы будут видны через год-другой, а может, уже и в ближайший зимний период.

На случай такой технической безграмотности есть управляющие компании. ТСЖ, как уже сказано выше, может заключить с такой компанией договор. И у товарищества в этом случае появится преимущество: оно сможет влиять на ее политику, а все важные вопросы решать на общем собрании. Главное, оформлять отношения с компанией предпочтительнее на длительный срок, но с правом пролонгации через год, чтобы в случае недобросовестной работы фирмы ТСЖ смогло ее сменить.

Последнее слово «за» и «против»

У ТСЖ есть и положительные, и отрицательные примеры: один дом благоухает в цветах, он чистый снаружи и внутри, инженерия работает как часы; а есть дом, жители которого стали заложниками своих «товарищей», они задолжали городу за коммунальные услуги и ждут по-настоящему холодной зимы, потому что отопление им не включат. Так что пока ТСЖ суждено остаться малораспространенным вариантом для умелых и активных управленцев и для тех домов, где жители знают друг друга. А в тех домах, где собственники понятия не имеют, кто живет на соседнем этаже, ТСЖ сформировать просто невозможно. Да если и навязать идею, ничего хорошего не выйдет.

Задача, которую ставят перед ТСЖ, глобальна: научить русского человека чувствовать себя настоящим собственником и самостоятельно отвечать за коммунальное хозяйство. А результатом работы ТСЖ должны стать чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор, консьерж в подъезде, красивая детская площадка во дворе. Если вы думаете, что вам это под силу, делайте выбор!