http://vlad.kp.ru
Анна Добрюха
Эти вопросы, а также расценки за жилищные услуги определяются в договоре, который собственники квартир заключают с управляющей компанией (ЖЭКом, ДЕЗом и т. п.). «КП» рассказывает, как грамотно оформить этот важный документ.
Заключаем договор
Первым делом вашему коллективу жильцов нужно выбрать управляющую компанию (УК), которая займется обслуживанием дома. Это могут быть как профессионалы-управленцы из специализированной фирмы (частный ЖЭК), так и ваша нынешняя жилищная контора (РЭУ, ДЕЗ и т. п.), если ее работа вас устраивает.
Если решите попробовать что-то новенькое и передать дом на попечение частной УК, то при поиске надежной, добросовестной фирмы обращайте внимание на следующие моменты:
Опыт работы компании. Знакомиться с ним, конечно же, лучше на практике: попросите сообщить вам адреса домов, которые уже обслуживает фирма, съездите посмотрите состояние дворов и подъездов, поговорите с жильцами.
Наличие сертификата, подтверждающего качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. Эта сертификация добровольная, и в принципе управляющая компания не обязана предъявлять вам такой документ. Однако если он есть, то это весомый аргумент в пользу высокой квалификации сотрудников фирмы.
Аккредитация частной управляющей компании при местных (региональных) органах власти, в ведении которых находится жилищно-коммунальное хозяйство. Эта процедура также добровольная, и ее прохождение свидетельствует о профессионализме управляющей компании.
ВАЖНО
Сколько могут длиться отношения с УК?
По закону договор управления жилым домом может быть заключен на срок от одного года до пяти лет.
Эксперты рекомендуют подписывать краткосрочные (годовые) договоры.
Во-первых, это будет стимулировать компанию работать лучше - иначе она может потерять жильцов-клиентов уже к концу года. Во-вторых, вам будет проще избавиться от непонравившихся управленцев: в конце годового срока можно будет заявить о прекращении договора без каких бы то ни было аргументов, не доказывая неэффективность работы компании (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
При этом имейте в виду: договор прекращается именно по соответствующему заявлению коллектива жильцов. Если же в конце срока действия договора вы промолчите и не заявите об отказе от услуг компании, то договор будет считаться продленным на тот же срок (в частности, на следующий год).
Для досрочного прекращения договора (в том числе для разрыва отношений с УК, с которой жильцы непредусмотрительно связались, скажем, сразу на пять лет) придется обращаться в суд и доказывать нарушения обязательств компании (некачественное оказание услуг, нарушение сроков их предоставления и т. п.).
Что указывать в документе
Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией установлен Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК РФ). Это так называемые существенные условия договора - при отсутствии любого из них документ считается юридически недействительным. В договоре непременно указываются:
Состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление.
К общедомовому имуществу относятся как инженерно-техническое оборудование здания, межквартирные помещения (площадки, лестницы и т. п.), так и чердаки, подвалы, двор. Если обслуживание первых явно стоит поручить компетентным специалистам, то объекты из второй группы можно и не включать в договор, а использовать по усмотрению жильцов без посредничества управляющей компании.
Так, например, если вы, с одной стороны, хотите сэкономить на оплате услуг, а с другой - в доме немало жильцов, которые хотят лично поучаствовать в обустройстве двора, то придомовую территорию можно не указывать в управляемом имуществе и облагораживать самостоятельно.
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг.
Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей.
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти на основе федеральных стандартов. О Порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
Порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
НА ЗАМЕТКУ
По закону региональные и местные власти должны содействовать жильцам в организации управления домами. С этой целью специалисты соответствующих органов в сфере ЖКХ часто разрабатывают типовые варианты договоров управления в помощь гражданам. Для ознакомления с такими документами можно обращаться в районную (городскую, поселковую) администрацию.
По закону УК не реже, чем раз в год, предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора. Однако это положение действует, «если в договоре не предусмотрено иное». Так что будьте внимательны, если фирма предложит готовый вариант договора, разработанный ее специалистами: не исключено, что там окажется менее строгая норма по отчетности. Разумеется, это на руку управленцам - реже придется напрягаться и доказывать эффективность своей работы, но для жильцов такое положение менее благоприятно.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ!
Специалисты советуют включать в договор пункт о гарантиях финансовой ответственности УК. Это условия, которые позволят жильцам получить компенсации в случае недобросовестной работы компании и даже ее банкротства.
Основные виды гарантий на сегодня - банковский депозит (на счету в банке резервируются средства для компенсаций) и страхование ответственности УК.
