http://vesti70.ru
Татьяна Томрачева
Жители остались один на один с произволом управляющих компаний.
"Сколько ты платишь за квартиру? Полторы тысячи? А я две… Постой, но моя жилплощадь такая же, как у тебя. Почему дороже?». «А у нас зачем-то сделали над крыльцом козырек, содрали деньги. Лучше бы уж новые качели на ту же самую сумму установили». Примерно такой разговор сейчас все чаще можно услышать между знакомыми. Люди задумываются, изучают квитанции об оплате ЖКУ, сравнивают… Однако на этом все и заканчивается. Почему?
Предложение руки и сердца
Школьный актовый зал постепенно заполняется: собственники квартир близлежащего дома пришли на встречу с руководством управляющей компании. Во время ожидания жители, в основном пожилые женщины, тщательно «перемывают кости» сантехникам ЖЭУ. «Так ведь управляющая компания из нашего ЖЭУ и создана, - вдруг осенило одну из дам. - Представляете, что нам от них ждать? Опять будут грязные подъезды, выбитые стекла…». Разговор прерывает визит директора. На лице – широкая улыбка, и чувствуется, что он, как известная телеведущая, скажет всем приятным голосом: «Здравствуйте, мои дорогие!». Да, примерно это и происходит. Зал улыбается в ответ, успокаивается, оставаясь, правда, настороже. Настороже, потому что впереди – обязательный атрибут любого общего собрания – словесная перепалка народа с руководством предприятия.
Самое главное наступает после того, как зал выпустил пар. Директор перечисляет работы, которые необходимо выполнить на доме, и говорит: «Стоить текущий ремонт будет 6 рублей 21 копейку за квадратный метр. Капитальный – 1 рубль 53 копейки, а содержание жилья обойдется в 5 рублей 13 копеек. И ничего тут не изменишь, мои дорогие, – таково постановление мэра для пятиэтажных домов». Действует сногсшибательно – все уже готовы подписывать договора на обслуживание. Стоп. Вот это и есть первая и очень распространенная ошибка. Постановление мэра действительно было, но оно автоматически утратило силу с момента принятия нового Жилищного кодекса – с 1 марта 2005 года.
По новому закону все расценки должны согласовываться с собственниками жилья. Тарифы - устанавливаться индивидуально для каждого дома. Это нормально, так как у разных зданий разная потребность в капитальном и текущем ремонтах, разный год постройки, этажность, площадь и так далее… Поэтому перед тем, как диктовать цены, компания должна составить на дом дефектную ведомость и план работ с указанием затрат. Затраты суммируются, делятся на 12 месяцев и на количество квадратов жилой площади. Плюс оплата труда. Конечная сумма – и есть тариф, необходимый для проведения текущего (или капитального) ремонта. А там уже надо смотреть. Если он слишком высок, можно отказаться от части работ в этом году и заняться пока первоочередными. Например, капитально подготовить теплоузел и заменить кровлю, а установку тех же козырьков и ограждений оставить на потом. В любом случае это должно решаться здесь, на общем собрании.
Теперь представим, что фирма продвинутая и по всем правилам показывает нам и дефектовку, и план работ, и расценки. Жильцы, едва взглянув на таблицы с перечнем цифр, восхищены: «Вот это подход! Да таким людям можно и дом доверить!». И – опять готовы подписать договор. Это - вторая ошибка. Перед тем как соглашаться на долговременную сделку, нужно проверить представленные данные. Вполне вероятно, что в документе раза в три завышены расценки на материалы. Бывает, что УК покупает запчасти и расходные материалы только в одном, специально созданном самой же компанией, ООО. А оно, в свою очередь, просто занимается их перепродажей.
Бухгалтерия и факт
Год назад общественность микрорайона Мокрушинский решила проверить работу подрядчика «Жилремэксплуатации» Кировского района на трех домах.
- Мы сверяли бухгалтерию с фактом, - говорит Алексей Афанасьев, директор ООО «СтройЭксперт», а в ту пору председатель ТРОО «Союз пенсионеров». – И выяснили, что на полмиллиона рублей людей обсчитали. Якобы завезли 150 кубометров песка, заасфальтировали площадку с укладкой 16-сантиметрового слоя бетона (на самом деле бетона не было и в помине). На ремонт кровли ушло 200 с лишним тысяч рублей. При этом на бумаге значилось два слоя рубероида и предварительное снятие старого покрытия. В действительности – один слой, который против всех строительных норм был положен прямо на битум, так что весной крыша вновь пришла в негодность… А делать ее, выходит, нужно опять за счет собственников?.. Сейчас эта организация преобразована в ООО, но порядка в отчетности все равно нет, как нет ее и у всех остальных. Да, даже у тех фирм, которые присылают, на первый взгляд, развернутые и обоснованные отчеты собственникам.
Изучаем ежегодные подомовые отчеты для жителей. Стандартная строчка – «удаление с кровли снега и наледи» – 824 рубля. Как проверить правильность? Где цена за квадрат? Причем не в отчете – в договоре, который заключался еще летом-осенью или того раньше? И почему здесь убирали снег, ведь кровля мягкая? Прорубить ее лопатой – пара пустяков, поэтому чистить нужно только парапеты.
Или – уборка придомовой территории. Хоть в одном договоре вы видели, сколько стоит уборка квадратного метра? Или, может быть, вы знаете, во что обходится замена лампочки в подъезде и сколько времени отведено на ее замену? Вряд ли. А вот в отчетах может значиться, что заменено 40 лампочек по 10 рублей.
Иными словами, изначально в договоре на обслуживание заложена ловушка для денег жителей. Здесь много правильных слов совершенно обобщенного характера без каких-либо конкретных выкладок. А именно - объемов планируемых работ, уровней качества, расценок вплоть до лампочки, не говоря уже о кровле.
Как обратный пример приведу экономическое обоснование тарифа на содержание и техобслуживание жилого фонда в 2005 году, проведенного Институтом проблем ЖКХ. Расходы включают абсолютно все: вплоть до спецодежды, мыла, запасных шин на транспорт и даже молока за вредность сантехникам. В результате средний экономический тариф без НДС составлял 4 рубля 9 копеек. Для домов свыше 5 этажей – 3 рубля 77 копеек. Ниже, чем тарифы, установленные мэром Томска еще в 2004 году.
Помоги себе сам?
«Так вы же частники, вот и договаривайтесь с жилищниками сами! Проверяйте их как хотите! Обращайтесь в прокуратуру, суд…» - не могу не привести коронную фразу чиновников всех уровней в ответ на жалобы жителей.
Да, Жилищный кодекс по большому счету нас кинул. Но обращаюсь к самой последней статье – 165, п. 2: «Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, о результатах оплаты в соответствии с этими ценами…».
Момент второй: чтобы не было обмана, документы, которые представляет УК на общем собрании, должны проверить эксперты. Ведь любой тариф должен быть экономически обоснован.
Обзваниваю несколько проектных организаций на предмет проверки дефектной ведомости и плана работ и слышу примерно один и тот же ответ: «Сверку провести можем, но заказов нет: услуга стоит недешево. Если объем работ большой, он обойдется в несколько десятков тысяч рублей».
- Да, за работу нужно платить, - говорит Алексей Иванович. - В свое время я предлагал создать экспертную организацию за счет бюджета. Обращался и к чиновникам, и к депутатам – ничего…
Итут же сделал оговорку: «Лучше, чтобы организация была все-таки независимая».
Мысль о создании независимой аудиторской организации для собственников жилья и даже целой сети (чтобы не было монополии) высказывается уже не в первый раз. Правда, дальше слов дело не идет. Напротив, с еще большим вдохновением сегодня принято говорить о том, что население у нас инертное, равнодушное, не способное управлять домом. Более того, этот миф стал уже великолепным оправдательным маневром как для власти, так и для той же управляющей компании. Одним словом, оставили нас один на один с издержками рынка жилищных услуг, а плечо не подставили.
Население не равнодушное: мы можем отлично ругаться с жилищниками, правда, вся эта энергия уходит в пар на общих собраниях. Люди просто разобщены из-за неверия в то, что у них получится проверить УК и доказать свою правоту. А разобщены, потому что неграмотны в жилищных вопросах (там, где есть специалисты, уже созданы ТСЖ). И предприятия этим пользуются. Но если будет у жителей настоящий помощник, который проверит, как расходуются их деньги, ситуация изменится. Проблема заключается в том, что это должен быть действительно реальный шаг с реальными затратами…
