www.arsvest.ru
Дмитрий Щедрин
По прошествии 14-ти лет от принятия ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» N 1541-1 более 80% россиян стали собственниками. Из них абсолютное большинство послушно платили возрастающие, как на дрожжах, тарифы за мифические услуги, но недостатки в сфере оказания коммунальных услуг и разруха в ЖКХ нарастали как снежный ком.
Чиновники списывали их на действующее со времен советской власти законодательство, которое расплывчато рисовало границы ответственности собственника, муниципальной, региональной власти и государства. А ещё винили население, которое якобы образовало астрономические долги неплатежами за коммунальные услуги. Для исправления ситуации и был принят новый Жилищный кодекс (далее Кодекс), который стал действовать с 1 марта 2005 г. Он и определил границы ответственности собственника и всех уровней власти и дал возможность выбрать владельцу жилья:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (образно говоря, бери метлу и мети сам, чисти за собой двор, вывози мусор, носи воду, отапливай помещение или нанимай на оказание услуг по договору, того кто понравится);
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом (ищи энтузиастов в доме, которые не только хотят, но и могут управлять сложным жилищным хозяйством дома, знают законодательство и будут за собственника искать поставщиков услуг, заключать договоры с ними и требовать их исполнения, ругаться с властью, отстаивать твои интересы в судах и другое);
3) управление управляющей организацией (заключи договор с пришедшим дядей, перечисляй ему денежки и жди, когда он за тебя все в доме сделает).
РЕМОНТ ДОМОВ ТСЖ - ВНЕ ОЧЕРЕДИ!
По заверениям министра регионального развития Владимира Яковлева, с принятием Кодекса в последнее время доля ТСЖ в управлении многоквартирными домами возросла по стране с 4 до 19 %, а в некоторых регионах (Ленинград, Москва, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Тюмень, Томская область и др.) достигла 20-53 %.
Озвученная президентом Владимиром Путиным стратегия по поддержке ТСЖ подхлестнула активность местной власти во многих регионах на создание ТСЖ, но не во Владивостоке, да и не в Приморье в целом.
В Москве, например, в качестве дополнительного стимула для организации жителями многоквартирных домов ТСЖ, власти обещают оплатить капитальный ремонт во всех жилых домах, построенных до 1994 года, а дома с ТСЖ обязуются отремонтировать в первую очередь. Правительство Москвы обязуется до 2009 года за счет городского бюджета сделать капитальный ремонт во всех бывших муниципальных домах, где до 2006 года были приватизированы квартиры и созданы ТСЖ.
Те дома, которые построены после 1994 года, Правительство Москвы ремонтировать не собирается, но готовит различные схемы софинансирования капитального ремонта (http://urbanus.ru/articles/).
В Тюмени дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства. Потому что в доме появляется хозяин, который проследит за сохранностью того, что сделано. В Перми, как только собственники определятся с формой управления домом, они могут подавать заявку на проведение капремонта - на бюджетные средства. Тамошний муниципалитет обязался в течение 3-х лет привести в порядок все нуждающиеся в капремонте дома, если собственники определились с формой управления домом и подали заявку до 1 января 2007 года.
А для владивостокских чиновников так и остались лозунгом все позитивные начинания Правительства и Президента Путина в сфере реформирования ЖКХ. Жители-энтузиасты нашего города, которым приходится реализовывать реформу на практике, чаще всего сталкиваются не с поддержкой местных властей, а с организованным и сплоченным на всех уровнях противодействием.
В чем же дело, почему в нашем городе провалилась реформа и менее 1% домов выбрали способ управления через ТСЖ, почему отсутствует конкурс среди управляющих компаний, хотя Кодекс со своими плюсами и минусами приживается в государстве более 2-х лет?
По нашему мнению, применение норм Кодекса на практике, и особо в нашем городе, встречает реальные трудности, которые чинит местная власть. С ними приходится сталкиваться ежедневно, большинство из них труднопреодолимы или вообще непреодолимы. Эти трудности надуманы чиновниками разных уровней и обывателями.
ЕСЛИ НЕ АМ, ЗНАЧИТ НЕ ДАМ!
Самая главная в том, что до сих пор многие соотечественники не в состоянии правильно расставлять акценты в своих действиях при руководстве таким злободневным документом, как Кодекс. И что самое важное - не понимают: кто, за что и перед кем отвечает? Пользуясь этим, городские власти, навязывают людям свои, надуманные условия на процесс приватизации земли, объектов в многоквартирных домах, выплату льгот, передачу документов организовавшимся в ТСЖ.
Проблемы начинаются еще на стадии создания ТСЖ. Во Владивостоке вопрос о передаче домов в товарищество остро связан с финансовыми интересами муниципальных чиновников, управляющих компаний и коммунальных монополистов. Начнем с того, что в нашем городе практически невозможно получить от чиновников технический паспорт дома, а это один из первых шагов по созданию ТСЖ.
На протяжении последних 3-х лет веду активную переписку с ассоциациями и председателями ТСЖ Москвы, Тюмени, Перми, Ростова-на-Дону и Санкт-Петербурга, других городов и председателями ТСЖ Владивостока. Так вот, по моим наблюдениям, нарушений прав жителей при создании ТСЖ там гораздо меньше, и суды в этих городах стоят на стороне собственников, чего нельзя сказать о Владивостоке. У нас не единичны примеры, когда судьи отказывают членам ТСЖ в передаче в общедолевую собственность подвалов, технических нежилых помещений. А землю не удалось оформить никому из создавших ТСЖ за последние полтора года.
НЕ СЪЕМ, ТАК ПОНАДКУСАЮ
Несмотря на неоднократные заявления министра ЖКХ Владимира Яковлева о том, что общие помещения должны быть возвращены членам ТСЖ, во Владивостоке, напротив, все общее домовое имущество продается с молотка, и оно снова у муниципальной власти в плане приватизации на 2007 год. Только ленивый не знает об инициативах городских властей сдавать в аренду и продавать с молотка подвалы, цокольные этажи, технические помещения, находящиеся в общедолевой собственности жильцов, объекты исторического и культурного наследия. «Все эти случаи так ничему и не научили городских депутатов, которые из года в год упорно утверждают «черные» приватизационные списки, спускаемые из администрации Владивостока,» – справедливо подметил Игорь Верба (18.07.2007; «Независимая газета»).
Пользуясь тем, что процесс приватизации объектов муниципальной собственности во Владивостоке сразу пошел в неверном направлении, чиновники администрации изначально стали противостоять созданию ТСЖ. Даже те положения, которые в Кодексе, что называется, черным по белому написаны, в нашем городе не признают.
Вот, к примеру, передача технической документации. Она должна передаваться за 30 дней до прекращения договора управления (ч. 10 ст. 162 Кодекса). Без нее никак не определишь техническое состояние дома и его коммуникаций, и не докажешь, что такое-то нежилое помещение принадлежит ТСЖ. И именно она каким-то волшебным образом теряется. Мне не удалось «выбить» техпаспорт, хотя прошло уже более года с момента создания ТСЖ, его надлежащей регистрации и уведомления администрации города и управляющей компании что мы отказываемся от их услуг.
Первоначально, после нескольких писем главе администрации Николаеву В.В. и его подчиненным, г-н Будаев А.К. прислал (17 июля 2006 г. № 7942 Д) отписку: «Сообщаем, что в управлении содержания жилищного фонда и городских территорий отсутствует технический паспорт на жилой дом №11 по ул. 1-ой Морской. Технический паспорт в 2003 году не был передан ОАО «РЭКОМП». В управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры направлено письмо с просьбой изготовить технический паспорт на вышеуказанный дом».
Тогда ответьте, господа чиновники муниципального образования Владивостока: как вам удавалось управлять нашим домом многие годы, да ещё передать по договору в управление УК «Эгершельд» в мае 2005 года? Этим вопросом я озадачил по телефону чиновников Управления содержания жилищного фонда и городских территорий. Ответ пришел незамедлительно.
Лже-услуги МУ “РКЦ”
Но то ли по недомыслию, то ли по иным причинам вице-мэр г-н Будаев А.К. вдогонку (03.08.2006 г. № 7942 Д) прислал дополнение к означенному выше письму: «…После проверки правомерности создания ТСЖ определяется дата перехода дома на обслуживание ТСЖ, после чего подписывается акт приема-передачи дома на обслуживание. После чего дается указание МУ «Расчетно-кассовый центр», выпускающему квитанции, не начислять квитанции за жилищные услуги на этот дом, а также обслуживающей организации – прекратить обслуживание данного дома» (стилистика сохранена и приведено дословно).
Можно было бы не обратить внимания на правовой инфантилизм и стилистическую безграмотность г-на Будаева, если бы (по указаниям ему подчиненных Майорова Е. и Сизова С.) не вбрасывал в почтовые ящики жителям квитанции на оплату за лже-услуги МУ «Расчетно-кассовый центр». И некоторые жильцы в силу выработанной привычки исправно платить, не разбираясь, платили по всем квитанциям, которые к ним приходят, и по ошибке оплатили МУ РКЦ. Оно и отоварилось на халяву на сумму более 36 тысяч рублей.
При этом распространители подметных квитанций, прикрывались выдумкой: «В соответствии с договорами, заключенными с НП УК «Эгершельд», ваш дом обслуживается...». Фактически у жильцов дома, выбравших способ управления, вымогали ещё раз плату за услуги, которые предоставляло ТСЖ «Оптимист» по договорам с подрядчиками. Это во-первых.
Во-вторых. МУ «Расчетно-кассовый центр», разбрасывая по почтовым ящикам жителей квитанции на оплату за надуманные услуги, обманывало не только жильцов дома. Чиновники, предоставляющие по своим квитанциям льготным категориям граждан компенсации, обманывали и все уровни бюджета, получая компенсации на транзитные счета мэрии, поскольку с 1 августа 2006 года компенсации на льготников получало ТСЖ «Оптимист».
А льготников только в нашем доме 64 человека. Следовательно, предоставляя им льготы, МУ «Расчетно-кассовый центр» тоже заключило с органами власти контракт и договоры на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 % и получало на свой счет компенсации из бюджета. Это обман бюджетов всех уровней и намеренное замыливание глаз не посвященным в законодательство.
ИНВАЛИДЫ ТСЖ – ДРУГОЕ ГОСУДАРСТВО
Здесь примечателен факт, достойный занесения в книгу рекордов Гиннеса. Выяснилось, что Администрация Приморского края не намерена возмещать ТСЖ расходы, связанные с предоставлением льгот инвалидам по оплате жилого помещения. На наши обращения в разные инстанции Администрации Приморского края (Б.Гельцер, Л.Дроздова, С.Дарькин и др.), должностные лица отвечали словно под копирку:
«Основанием для предоставления скидок инвалидам на оплату жилья является статья 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации”, которой предусмотрено, что скидка не ниже 50% на оплату жилых помещений (в домах государственного или муниципального жилищного фонда) и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда) применяется в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.
По смыслу вышеуказанной нормы закона, льготу на оплату жилого помещения имеют только те инвалиды, чьи дома находятся в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Инвалиды, проживающие в частном жилищном фонде, не имеют льгот по оплате жилого помещения.
Таким образом, инвалиды, проживающие на сегодняшний день в ТСЖ (частный жилищный фонд) не имеют права на предоставление льгот по оплате жилья».
Не достигнув понимания в переписках с чиновниками, мы предъявили иск к администрации Приморского края в Арбитражный суд Приморского края на возмещение понесенных ТСЖ расходов, связанных с предоставлением льгот инвалидам, так как усмотрели нарушение прав наиболее незащищенных слоев населения, дискредитацию выбранного способа управления, подмену понятий и неправильное толкование закона.
Арбитражный суд Приморского края РЕШЕНИЕМ от 28 мая 2007 г. установил:
«…Товарищество собственников жилья является избранным собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Способ управления не может влиять на право инвалидов получать льготы, предусмотренные федеральным законодательством.
Факт предоставления истцом льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг в спорный период гражданам в соответствии с ФЗ “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Статья 17 ФЗ “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” предусматривает предоставление льгот по оплате коммунальных услуг соответствующей категории граждан в порядке, определенном Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ № 901 от 27.07.1996, изданным во исполнение указанного Закона, предусмотрено, что льготы возмещаются в порядке, установленном субъектом Федерации и органами местного самоуправления.
Заключая контракт, Администрация Приморского края взяла на себя обязательства, соответствующие вышеназванным нормам права. Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В данном случае законных оснований для отказа от исполнения обязательства, принятого на себя в порядке ч.1 ст.421 ГК РФ, у Администрации Приморского края не имеется.
На основании изложенного, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению».
Решение суда пока не вступило в законную силу, так как представитель Администрации Приморского края полагает, что данная выплата невозможна по той причине, что в бюджете края не предусмотрены средства на возмещение льгот инвалидам, и намерены подать апелляцию.
Тогда возникает вопрос к господам из Администрации Приморского края, в том числе и к депутатам Законодательного Собрания: из средств какого бюджета выплачивается льгота на содержание жилья инвалидам, проживающим в приватизированных квартирах, но чьи дома управляются управляющими компаниями города? Если льготы возмещаются из средств федерального бюджета, то данные действия есть нарушение бюджетного законодательства.
И в заключение. Исходя из нынешних законов, ТСЖ - это лучшая форма управления своим многоквартирным домом из всех трех способов, представленных в Жилищном Кодексе РФ. Перспективы будут зависеть от того, насколько последовательной и полной будет политика правительства в жилищно-коммунальной сфере, а чиновники на местах будут неукоснительно исполнять ЖК РФ и все нормативные акты.
