http://ikd.ru
М.Грудский
С октября 2004 года дом №6 по ул. Пролетарская города Железнодорожный Московской области управляется собственниками жилых помещений. Самый важный результат такого управления - это разбор до мелочей механизма взаимоотношений между собственниками жилья и организациями жилищно-коммунального хозяйства. Остановлюсь в основном на взаимоотношениях со службами, представляющими услугу по «содержанию и ремонту» общего имущества.
Вся «кухня» использования финансов, контроля и списания средств стала ясной, и исчез классический вопрос, возникающий у нас: «куда уходят наши деньги». Кроме того, за эти годы, в корне изменились взаимоотношения, они приобрели нормальный вид: «заказчик» - «подрядчик», а не «проситель» и «барин». Именно «барами» ведут себя эти службы по отношению к потребителям их услуг. Всё это результат существующей по сегодняшний день монополии на все предоставляемые услуги, что является основным бичом, мешающим нормальному функционированию Жилищного кодекса РФ. Эта монополия не даёт возможности жителям-собственникам жилья объединиться, и требовать отработки, причём качественной, тех сумм, которые ежемесячно вносятся на содержание работников ЖКХ. Надо сделать лозунгом всех собственников жилья: «коммунальные службы должны деньги ЗАРАБАТЫВАТЬ, а не просто получать».
Это главный вопрос, решив который, можно говорить о совершенствовании, индустриализации и качественности выполняемых работ службами ЖКХ. Поэтому первым делом необходимо обратить главное внимание на тарифы, методику их разработки, утверждения и применения в практической работе. Все предоставляемые услуги поддаются измерению, а следовательно позволяют оплачивать их за потребленный объём, а не с жителя или с квадратного метра. К сожалению, эти два измерителя только и применяются сегодня в оплате услуг. Выход один, если мы хотим, чтобы весь комплекс ЖКХ работал на нас, а не мы на него, надо ввести жесточайший контроль за каждым оплачиваемым рублём. А это могут сделать только собственники общего имущества – собственники жилых помещений.
Всеми правдами и неправдами муниципальные власти не хотят выпускать из под своего контроля структуры ЖКХ, потому что это очень большие, бесконтрольно используемые деньги. Только когда начнёт работать рынок в предоставлении услуг, без вмешательства муниципальных властей, мы получим возможность реально оценивать стоимость услуг. На сегодняшний день всё это в руках самого крупного монополиста – муниципальных властей, а должно перейти в руки собственника. Только тот, кто живёт в доме, кровно заинтересован в нормальном функционировании всех систем жизнеобеспечения и их оптимальной оплате. Альтернативы этому нет, каким бы честным не оказался «добрый дядя».
Как же практически осуществить это? Как взять власть над ЖКХ в свои руки? Это может сделать только ДОМОВОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (Д О С Ж ) – домовое самоуправление. Это первый шаг к самостоятельности в деле управления общим имуществом дома. ДОСЖ – аналогия ТСЖ, но без юридического лица, и без материальной ответственности, но с правом контроля за деятельностью подрядчиков от имени собственников. Это право контроля, для эффективности, должно быть контролем за качеством, сроками, финансами. Контроль должен быть не на словах, а в реальной возможности ограничения пользования финансовыми ресурсами, перечисляемыми ежемесячно собственниками на счета подрядчиков. Подпись председателя Общественного Совета ДОСЖ на ежемесячном акте выполненных работ, должна быть основанием для использования средств. Так называемое управление общим собранием своим названием бессмысленно. Не может общее собрание управлять домом. Общее собрание может принимать решения, намечать стратегию управления, а вот ежедневное управление должен осуществлять какой-то орган (Общественный Совет) выбираемый организацией (ДОСЖ) собственников жилья на общем собрании.
Создание ДОСЖ не такой уж простой вопрос. Для этого необходимо провести общее собрание собственников, а проводить его в большинстве случаев негде, да и местные власти не очень горят желанием присутствовать на этих собраниях. Они предлагают проводить собрания на улице у дома. Но это уже не собрание, а сходка. Собрание нужно организовывать, для него необходимо помещение, хотя бы один раз в год, как это записано в ЖК РФ, которое обязана предоставлять местная власть. Такой пункт обязательно должен быть включён в ЖК РФ, а иначе никаких юридически обоснованных собраний мы не получим. Предусмотренное ЖК РФ заочное голосование или проведение собрания является натуральной фикцией и лазейкой для фальсификаций и подлогов. Создание ДОСЖ должно стать обязательным для многоквартирных домов с числом собственников в них не менее 60%. Таким образом, жители большинства многоквартирных домов будут втянуты в самоуправление. Даже в случае привлечения к управлению домом управляющей компании, наличие ДОСЖ обязательно, как общественной организации самоуправления домом, контролирующей использование финансовых ресурсов.
Не секрет, что ЖК РФ работает пока однобоко, только в пользу муниципальных властей, а именно: тарифы растут ежегодно, финансирование всех коммунальных услуг переведено на 100% оплату жителями домов, не оплата грозит выселением из квартиры и т.д. Но совершенно не работают статьи ЖК РФ, требующие от коммунальных служб прозрачности в использовании финансовых средств, постоянной отчётности, качеству, выполнения сроков и обязательств договора. Монополия в ЖКХ мешает прогрессу в оказании услуг и сдерживает:
- снижение цен на коммунальные услуги за счёт конкуренции;
- увеличение численности обслуживающего персонала, увеличение вакантных рабочих мест в сфере услуг, уменьшение безработицы;
- улучшение качества работ;
- увеличение прозрачности доходов в сфере услуг ЖКХ, а следовательно, рост налоговых поступлений;
- сокращение сроков ремонта и увеличение зон обслуживания;
- улучшение технического состояния оборудования и строительных конструкций домов, чистоты территорий;
- индустриализацию и механизацию обслуживания, внедрение новых технологий, рост производительности труда;
- выбор лучшего подрядчика, переход на нормальные договорные отношения, контроль деятельности.
Финансирование работ по «содержанию и ремонту» на сегодняшний день является натуральной финансовой пирамидой, Оно обезличивает заказчика и даёт неограниченную власть службам ЖКХ в расходовании средств. По каждому дому должен быть открыт свой субсчёт, списание средств с которого будет возможным только по выполнению какого-либо объёма работ. Только при условии выполнения всего круга вопросов предусмотренных в ЖК РФ будет воплощён смысл реформы в реальную жизнь. А это два главных направления реализации реформы:
1. Коренное изменение структуры ЖКХ, а именно полная её независимость от муниципальных властей, выполнение работ только специализированными частными предприятиями. ЖРЭУ. ДЭЗ. ЖЭК и другие организации выполняющие работы по содержанию и ремонту себя изжили. Те работы, что они сегодня выполняют, должны быть переданы отдельным специализированным фирмам. К примеру, фирма, занимающаяся только уборкой подъездов и территорий домов, или ликвидация аварийных ситуаций на трубопроводах общего имущества дома и т.д. Это позволит уменьшить накладные расходы по этой статье и улучшить контроль за исполнением по срокам и качеству.
2. Конкретизация стоимости выполняемых работ. Отсюда возможность определения стоимости набора работ, стоимости договора на год и размер тарифа. И это по каждому дому. Право списания средств с субсчетов лишь при наличии актов приёмки выполненных работ, подписанных представителем дома.
Что касается предоставления таких коммунальных услуг как отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, то при 100% монополии на предоставление этих услуг выход один – 100% установка счётчиков за счёт средств муниципальных властей. Тем более сейчас, когда создаётся фонд капитального ремонта, первым шагом его использования с пользой для всех жителей РФ будет оплата не по нормам расходования, а по реальному использованию каждой семьёй необходимого количества воды, тепла и газа. Этим государство получит колоссальную экономию ресурсов, а собственники и арендаторы жилых помещений реальную плату.
Грудский М.Ш., инженер
