ОБЗОР ОСНОВНЫХ СОБЫТИЙ В ЖКХ ЗА 28 МАЯ – 1 ИЮНЯ 2007 Г.

www.gkh-reforma.ru

Прошедшая неделя оказалась небогатой сколь-нибудь заметными событиями в ЖКХ на уровне федерального центра. Главные события разворачивались в регионах. Федеральные чиновники в основном отыгрывали жилищные инициативы, озвученные президентом РФ Путиным в послании Федеральному собранию. Так, например, помощник президента И.Шувалов напомнил Госдуме, что законопроекты в области ЖКХ, расселения аварийного жилья и капремонта являются приоритетными в её деятельности и этот вопрос находится у президента на особом контроле. По всей видимости, это напоминание последовало из-за опасений смещения законодательных приоритетов Госдумы в сторону других инициатив, которых, надо сказать, действительно много. Тем не менее, многие наблюдатели выражают оптимизм в скорейшем законодательном решении вопроса о создании фонда по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, капитальному ремонту жилья и расселению аварийных домов. Слишком много интересов сошлось на жилищно-коммунальной инициативе президента.

Главным генератором новостей ЖКХ минувшей недели стал московский регион, активно обсуждавший вопросы создания и функционирования товариществ собственников жилья (ТСЖ). Новости других субъектов федерации касались большей частью подведения итогов прошедшего отопительного сезона и работы структур ЖКХ, разбору долговой проблемы, приобретающей в отдельных регионах всё большую остроту. Общественный резонанс вызвали итоги круглого стола по проблемам ЖКХ в Пскове 28 мая и V Гражданского форума по этой же тематике, проведенного в Ярославской области.

24 мая в Москве на круглом столе, на котором обсуждались условия организации и эффективной деятельности ТСЖ, начальник Управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы В.Акимкин заявил о том, что во всех административных округах столицы будут созданы организации, которые помогут ТСЖ осуществлять их деятельность: вести бухгалтерию, готовить документы для предоставления в налоговую службу, проводить другие работы. Это заявление вызвало у отдельных наблюдателей вопрос, а какой смысл жителям создавать ТСЖ, если возникают непонятные проблемы с бухгалтерией и прочей документацией, которые они не могут решить самостоятельно. Причем московские чиновники это заранее предвидят и создают в помощь некую бюрократическую структуру. Далее, с целью ускорения создания ТСЖ столичные власти утвердили специальную программу поддержки ТСЖ, ЖСК на 2007-2009 годы. В этой программе указывается, что для реализации функций ТСЖ по управлению многоквартирным домом и обеспечению его эксплуатации город будет переводить в нежилой фонд свободные или освободившиеся жилые помещения (квартиры), являющиеся государственной собственностью города Москвы, и передавать по договору аренды ТСЖ, а вот нежилые помещения в том же доме, в которых уже располагаются арендаторы, ТСЖ будут неподведомственны. Иными словами, платежи по аренде будут идти в карман города, а не ТСЖ. Возникает другой закономерный вопрос, какой смысл создавать ТСЖ в многоквартирных домах, часть общего имущества которых город самовольно сдает в аренду, и не иметь с этого дохода, да ещё платить городу арендные платежи за управленческие функции, занимая помещение, которые он снисходительно предоставит. Этот вопрос осложнят также то, что ТСЖ по закону несет ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома, а в скором времени будет должно ещё самостоятельно его страховать. К тому же страховаться должна и ответственность подрядных организаций, привлеченных для проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества, за причинение вреда жилым и нежилым помещениям и объектам общего имущества в доме из-за производства работ. Это означает, что финансовая нагрузка на жильцов дома значительно возрастет. Спрашивается, зачем тогда жильцам нужно объединяться в ТСЖ? Что они от этого выигрывают? Отдельные жители, которых московское правительство кнутом и пряником заталкивает в ТСЖ, наверняка зададут вопрос о том, а что они вообще приватизировали в многоквартирном доме? Принадлежит ли собственнику квартиры стена, отделяющая его от соседа, как, например, собственнику частного дома принадлежит весь дом целиком: он может его перестроить, переместить в другое место, снести, наконец. Если принадлежит, то с соседом должен был бы быть заключен договор о совместной собственности на стену, но таковых договоров никто не заключал. Какая часть общего имущества многоквартирного дома досталась собственнику квартиры в результате её приватизации? Определена ли эта собственность в договоре, причем с указанием конкретных границ крыши, фундамента, инженерных коммуникаций и т. д., которые пропорционально площади приватизированной квартиры жилец получил в долевую собственность? В результате подобных вопросов выяснится, что массовая приватизация жилья в многоквартирных домах означала передачу от собственника – государства – лишь прав на продажу квартиры, её передачу по наследству, сдачу в наём. В юридическом смысле произошла трансформация права пользования квартирой, которое государство давало жильцам по ордеру, в право распоряжения квартирой в отношении её продажи, сдачи в аренду и передачи по наследству. А это право не совсем тождественно праву собственности как возможности полного распоряжения имуществом. Например, собственник жилья в многоквартирном доме по действующему законодательству не может отдельно от квартиры продать или сдать в аренду свою долю общего имущества дома, которая для него остается неопределенной, но ответственность за которую ему теперь вменяется. Другое дело, если в ТСЖ для защиты своих интересов объединяются владельцы частного жилья, которые обладают правом полного распоряжения своим имуществом. Здесь не возникает вопросов, так как границы собственности и ответственность четко определены. А в многоквартирных домах этого сделать просто не возможно.

Нежелание жителей объединяться в ТСЖ власти объясняют инерцией и пассивностью: мол, жители не спешат выполнять нормы нового жилищного законодательства по причине настороженности и опасений, но закон есть закон. Московские власти даже предоставляют услуги по ускорению процессов образования ТСЖ, заманивают жителей тем, что обещают предоставлять деньги на капремонт домов сначала только под ТСЖ, но и это пока слабо действует. Видимо, проблемы реформы ЖКХ лежат намного глубже. Любая реформа должна вести к улучшению, а не ухудшению положения. Данные социологических опросов показывают, что население в большинстве своем негативно оценивает реформу. Чем дальше власть и население будут избегать обсуждения фундаментальных вопросов, тем взрывоопасней станет ситуация в будущем, когда придется подводить итоги.

29 мая состоялось заседание столичного правительства, на котором руководитель департамента экономической политики и развития города М.Оглоблина сообщила, что к 2011 году тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения возрастут на 120% по сравнению с ценами 2006 года. По её словам, темпы роста цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения в 2007 году увеличатся на 18,2% по отношению к предыдущему году, в 2008 — на 18,4%, в 2009 — на 19%, в 2010 — на 19,5%, а в 2011 — на 20%. Как отметила М.Оглоблина, город и дальше будет проводить политику повышения цен и тарифов для населения на жилищно-коммунальные услуги пропорционально росту среднемесячной зарплаты в Москве. Если следовать этой логике, то среднемесячная зарплата москвичей должна увеличиться к концу 2011 года на те же 120% и составить ориентировочно 50 тыс. рублей. Спустя два дня уже на пресс-конференции 31 мая М.Оглоблина заявила, что в настоящее время москвичи оплачивают 62% стоимости ЖКХ, а в 2011 г. город должен уйти от перекрестного субсидирования коммунальных услуг. Заметим, что в устах главного экономиста Москвы цифры, отражающие целевые показатели, странным образом не вяжутся друг с другом. Если ставится задача уйти от перекрестного субсидирования коммунальных услуг, что означает стопроцентную оплату населением ЖКУ, то к 2011 году москвичи должны платить на 38% больше, чем платят сейчас, а с учетом запланированной ведомством Грефа инфляции плюс ещё 20–25%. В любом случае увеличение оплаты ЖКУ не должно превысить 63%. Но двумя днями ранее эта чиновница заявила, что рост цен на ЖКУ к 2011 году составит 120%, и будет обусловлен, в первую очередь, ожидаемым ростом среднемесячной заработанной платы. Так каким же критерием будет руководствоваться московское правительство в ценовой политике на ЖКУ – доведением оплаты ЖКУ до 100% их реальной стоимости или ориентацией на рост среднемесячной оплаты? Причем, как заметила М.Оглоблина, «как минимум до 2009 года будут действовать ограничения на размер тарифов, вводимые Федеральной службой тарифов» (ФСТ). А что же будет потом? Если продолжить мысль М.Оглоблиной: либо ФСТ распустится, либо её ограничения не будут касаться Москвы. Комментарии, как говорится, излишни. Напомним лишь ещё раз название одной из глав выдающейся книги мэра Москвы Ю.Лужкова «Моя квартира в нашем доме» «Обдираловки не будет!».

Типичный случай долговых проблем в ЖКХ обнаружился в этот раз на примере «Каменской коммунальной компании» в её взаимоотношениях с производителем коммунальных ресурсов ООО «КЭСК-Мультиэнергетика». Из-за задолженности в 93 млн. руб. за горячую воду и тепло от газовых котельных ООО «КЭСК-Мультиэнергетика» пригрозила прекратить их подачу потребителям. Задолженность «Каменской коммунальной компании» носит хронический характер. По словам представителей компании, ощутимее всего на сумму долга влияют неполный, 98-процентный сбор коммунальных платежей с населения, разница в тарифах для населения и расценках поставщиков, а также рост числа приборов индивидуального учета. Последний фактор обращает на себя особое внимание, так как пропаганда индивидуальных приборов учета составляет важную часть реформы ЖКХ. Так, жители Каменска ежемесячно устанавливают около 700-800 квартирных счетчиков воды. Это сказывается не только экономией воды, но и увеличением разницы между домовым и поквартирным расходом. Дирекция единого заказчика эту дельту компенсировать не может. В итоге расходы за потери, обусловленные износом сетей, ложатся на «Каменскую коммунальную компанию», что усугубляет её финансовое положение и затрудняет выход из долгового тупика. С одной стороны, население прилагает усилия, чтобы снизить платежи за водоснабжение и не всегда отличается по ряду причин высокой финансовой дисциплиной (хотя в случае Каменска эта дисциплина достаточно высока), – с другой, тарифы, по которым платит население за ЖКУ, не компенсирует счетов, которые выставляют независимые производители воды и тепла. В духе проводимой реформы ЖКХ напрашивается решение – поднять тарифы или вообще отменить их государственное регулирование в интересах частных производителей, за которыми, как известно, стоят эффективные собственники, но тогда возникает риск массовых неплатежей населения. Негативными последствиями чреваты также периодические отключения должников от водо- и теплоснабжения: добросовестные плательщики начнут предъявлять претензии за некачественные услуги и также откажутся платить в полном объеме. Какую пользу в этой ситуации может принести акционирование коммунальных предприятий (МУПов, ГУПов и т.д.), а это является важнейшей декларируемой задачей текущего этапа реформирования ЖКХ, сказать трудно. Долговая проблема в ЖКХ, как видно, носит системный характер. Изменения в надстройке такую проблему решить едва ли способны. Зато перераспределить финансовые потоки в ЖКХ акционирование государственных предприятий может весьма успешно. Главное, как говорится, чтобы появился эффективный собственник, тогда и долги вмиг пропадут.

Владимир Попов