www.prgazeta.ru
Анжелика Вышинская
Новый Жилищный кодекс таит в себе массу неожиданностей. Не успели жители г. Орла определиться с формой управления своими многоэтажными домами, как появилась еще одна напасть. Скоро вместо расчетно-кассового центра (РКЦ) при МУП «ЖРЭП (заказчик)», который городские власти намерены вот-вот ликвидировать, у нас должна появиться некая коммерческая московская структура - ОАО «РосЭнергоРесурс-Орел». Уже и помещение якобы себе арендовала неизвестная компания (в здании банно-прачечного комбината на улице 3-й Курской), и реклама в некоторых СМИ размещена.
И хорошо, и плохо...
Что ни говори, а народ у нас действительно любознательный: уже на следующий день после внеочередной сессии городского Совета народных депутатов, на которой и развернулась дискуссия по поводу ликвидации РКЦ, наши читатели начали активно звонить и писать в редакцию, выражая свою точку зрения. Приведем лишь несколько.
- Еще недавно мы заполняли целую кипу квитанций - за свет, воду, газ, антенну, отопление и прочее, - рассказывает медсестра Ирина Владимировна Капустина. - Теперь у нас практически все платежи, кроме телефона и электроэнергии, входят в единую квитанцию. Мы к такому формату привыкли, а придет новая компания - опять жди путаницы и повышения тарифов! Люди до сих пор не привыкнут к новым квитанциям за свет, хотя прошло уже полгода! Сколько можно над нами опыты проводить?
- Читаю я нашу прессу, смотрю телевизор и ничего не пойму: одни говорят, что управляющие компании - это хорошо, другие - плохо... Кому верить? - возмущается пенсионер Виктор Матвеевич Степанов. - И зачем понадобилось банкротить и уничтожать хорошее предприятие, если оно работает и приносит прибыль?!
- Говорят, что штат РКЦ из ста человек будет сокращен, а в новую организацию возьмут только человек 20-30, не больше, - волнуется педагог Александра Васильевна Сальникова. - Моя родственница работает с населением в водоканале, дочь - в газовой абонентской службе. Если новая организация возьмет все расчеты на себя, выходит, эти предприятия тоже будут вынуждены сократить за ненадобностью своих сотрудников?
Вопросы есть. Ответов - нет!
Вопросы жители задают правильные и справедливые. Городская власть с населением не советуется, а сюрпризы преподносит с завидной регулярностью. И хотя председатель совета директоров «РосЭнергоРесурс-Орел» С.Г. Скобелев и первый вице-мэр г. Орла В.В. Еремин на горсовете заверяли депутатов, что тарифы из-за этой реорганизации не поднимутся, здравый смысл подсказывает людям обратное. Свежо еще в памяти неожиданное требование платить за электроэнергию в местах общего пользования. И ведь платим (21 рубль с копейками с человека) в ожидании перерасчета. Вот и интересуются орловчане: за счет чего новая управляющая компания собирается получать прибыль? В чем ее выгода? Какие такие услуги она будет оказывать (или навязывать?) жителям (или организациям), чтобы покрыть свои расходы?
Впрочем, на вопросы о том, кто будет осуществлять расчет платежей за газ и электроэнергию, выступающие заявили примерно следующее: мол, раз эти компании частные, да к тому же там созданы свои абонентские службы, нововведения их якобы не коснутся.
Но специалисты, работающие в газовой отрасли, так не думают. Это у нас в Орле управляющих компаний немного, а практического опыта ими еще не наработано. В других регионах, где они функционируют не один год, уже обозначился ряд проблем во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями. Поэтому и волнуют руководство данных предприятий вопросы: почему газоснабжение населения впервые включено в перечень коммунальных услуг? Не снизится ли сбор средств за газ с приходом новой компании? И кто в конечном итоге будет нести ответственность за бесперебойное снабжение потребителей газом и отвечать за безопасность горожан?
Пробелы жилищного кодекса
Итак, попытаемся разобраться. Одно из главных нововведений Жилищного кодекса (ЖК) - создание института управляющих организаций (УО). Управляющая организация должна оказывать весь спектр услуг, включая снабжение энергоресурсами (газ, тепло, электричество, вода) и сбор средств с населения. Фактически УО будет покупать энергоресурсы у ресурсоснабжающих организаций и перепродавать их потребителям. Иначе говоря, на рынке газоснабжения в лице управляющих компаний появляется еще один посредник - перепродавец газа.
Независимые эксперты, к примеру, дают следующие комментарии.
Отдельные нормы ЖК РФ противоречат Гражданскому кодексу РФ. Так, из ст. 154 ЖК следует, что плата для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя два вида платежей. Это:
- плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества;
- плата за коммунальные услуги, которая включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
То есть из категории коммунальных услуг в новом Жилищном кодексе РФ исключены такие услуги, как вывоз твердых бытовых отходов; устранение неисправностей, осуществление ремонта и замена электрического, газового, санитарно-технического и отопительного оборудования; устранение засоров стояков и системы канализации, наладка, промывка и регулировка трубопроводов и т. п.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг, то есть коммунальных ресурсов (ст. 157 ЖК РФ). Таким образом, коммунальные услуги отождествляются с коммунальными ресурсами. Произошло смешивание этих понятий. Но ведь коммунальные ресурсы (электроэнергия, газ, вода) - это товар, а коммунальные услуги - деятельность. И эта системная ошибка пронизывает все жилищное законодательство.
Газоснабжение - коммунальная услуга?
Гражданское и жилищное законодательство не содержит определения понятия «услуга». Из вышесказанного вытекает закономерный вопрос: правомерно ли использовать термин «коммунальная услуга» в качестве такого вида деятельности, как газоснабжение населения? Он вообще юридически некорректен. Но так как все виды услуг имеют общие черты, порядок их осуществления должен регулироваться одинаковыми по смыслу или схожими нормами Гражданского кодекса, согласно ст. 779 которого возмездное оказание услуги - это совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности.
Возникает и такой вопрос: каким образом новое жилищное законодательство регулирует отношения между собственниками жилья, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями? Как показал анализ ситуации в регионах, источниками конфликтов в данных отношениях прежде всего являются:
- отсутствие в Жилищном кодексе четкого содержательного определения понятия «управление многоквартирным домом»;
- проблема учета энергоресурсов и связанная с нею проблема установки приборов учета;
- отсутствие типового договора между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а также порядка перевода граждан на договорные отношения с управляющими компаниями;
- отсутствие четких гарантий добросовестности работы управляющих компаний, их финансовой состоятельности.
Парадоксы и перекосы
Возникает еще один немаловажный вопрос. Законодатель не определяет, кто должен выступать в роли управляющего многоквартирным домом. Однако пункт 4 ст. 155 ЖК РФ косвенно указывает, что в этом качестве может действовать либо «юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, либо индивидуальный предприниматель». Законодательство позволяет управляющим компаниям по своему выбору заключать договоры на техобслуживание со специализированными организациями или осуществлять его самим. Тем более что законодательство о лицензировании позволяет индивидуальным предпринимателям и организациям заниматься эксплуатацией газовых сетей и газового оборудования без лицензий.
Но вместе с тем Жилищный кодекс не установил никаких требований к профессионализму и финансовой состоятельности новых управляющих компаний, которые будут предлагать свои услуги. Действительно, о какой надежности и ответственности можно говорить при уставном капитале управляющей компании 10 тысяч рублей? А ведь финансовые риски - огромные! Новый управляющий должен будет гарантировать поставщикам своевременную и полную оплату полученных энергоресурсов, причем вне зависимости от поступления на его счет платежей потребителей. По оценкам специалистов, суммы обязательств, под которые управляющие компании должны будут предоставлять обеспечение (банковские гарантии), весьма значительны. К примеру, для Москвы они составляют не менее 3,5 млрд рублей.
Сегодня задолженность населения страны по коммунальным платежам составляет огромную сумму - свыше 70 млрд рублей. Задолженность управляющих компаний перед поставщиками энергоресурсов не только может привести к последующему банкротству управляющих компаний, но и неизбежно отразится на обеспечении газовым топливом населения.
Ведущий юрисконсульт ООО «Аудит - новые технологии» Р.В. Варнаков отметил и такой факт: с принятием в мае 2006 года новых «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» (Постановление Правительства РФ № 307) правовая схема регулирования отношений по газоснабжению граждан претерпела существенные изменения. Основной отличительной чертой стало появление между поставщиком природного газа и абонентом (потребителем) посредника - исполнителя коммунальных услуг. Это значит, что поставляя газ населению, проживающему в многоквартирных домах, газовые компании вскоре могут оказаться вне рамок правового поля...
По городам и весям
Итак, самое время посмотреть, как обстоят дела в других регионах.
В городе Тамбове, к примеру, уже работают пять управляющих компаний, две из них (самые крупные) - муниципальные. Проблем возникает немало: порядок взаимодействия управляющих организаций с поставщиками газа до сих пор не урегулирован, при обмене информацией творится полная неразбериха, наблюдается снижение уровня платежей и т. д. По мнению местных специалистов, при существующем законодательстве насильственное насаждение управляющих компаний преждевременно и даже вредно.
В Челябинске - 15 управляющих компаний, 78 - ТСЖ, 38 - ЖСК... Но около 40% домов все еще не выбрали форму управления. Здесь (как в Курске и других городах) специалисты ратуют за то, чтобы каждый потребитель заключал не агентские, а только прямые договоры с поставщиками энергоресурсов. Здесь тоже возникли большие сложности с созданием единой информационной базы данных, путаница в расчетах. В Уфе специалисты сетуют на то, что после вступления в силу пресловутого Постановления № 307 утрачен якобы единственный рычаг воздействия на злостных неплательщиков - отключение.
А вот в Вологде обозначили еще одну очень важную проблему. Оказывается, с 1 января 2006 года решением ФСТ в тарифы на транспортировку газа газораспределяющим организациям (ГРО) не включаются затраты, связанные с обслуживанием внутридомового газового оборудования (ВДГО). Это означает, что теперь управляющие компании обязаны заключать договоры на обслуживание ВДГО самостоятельно. То есть теперь и эта услуга должна быть оплачена гражданами из своего кармана.
Лучше семь раз отмерить...
По данным Общественного фонда национальной энергетической безопасности, 30% основных фондов ЖКХ полностью отслужили нормативные сроки. Например, физический износ котельных составляет 55%, коммунальных сетей водопровода - 65%, канализационных и тепловых - 63%, электрических - 58%...
Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в конце 2006 года проводил опрос жильцов многоквартирных домов во всех федеральных округах страны на предмет информированности о необходимости выбора ими управляющей компании. Оказалось, что 42% опрошенных слышали, но не знают подробностей; 21% вообще затруднились с ответом; 2% заявили, что впервые об этом слышат. Вряд ли ситуация существенно изменилась в настоящее время. А ведь это - существенный показатель, объясняющий, как в регионах протекает реформирование ЖКХ.
В мировой практике управление жилыми многоквартирными домами - весьма прибыльный и надежный бизнес. Те же эксперты указывают, что есть в России регионы, где опыт удачен, к примеру, в г. Санкт-Петербурге. А вот Жилищный кодекс, по их мнению, «сырой» и требует серьезной доработки.
Здесь озвучены проблемы, которые возникают во взаимоотношениях между управляющими организациями и ресурсоснабжающими компаниями. В Орле таких проблем пока нет. Но только потому, что управление многоквартирными домами находится у нас в зачаточном состоянии: всего несколько частных компаний да новый коммерческий проект под названием «РосЭнергоРесурс-Орел». Для элитных и новеньких многоэтажных домов частные управляющие компании долго искать не приходится. А вот кто возьмется управлять старыми изношенными хрущевками и сталинками?
Впрочем, одна история с печальным концом в областном центре все же была. Помните, как два года назад один незадачливый индивидуальный предприниматель взялся управлять новыми многоквартирными домами, собрал с жильцов денежки, а потом вдруг неожиданно исчез? Увы, дать гарантию, что управляющие компании не станут очередной пирамидой и всегда смогут ответить перед поставщиками энергоресурсов по взятым на себя обязательствам, наше законодательство пока не может.
