ТСЖ: заманчиво, но ответственно

news.miass.ru

Товарищество собственников жилья, ТСЖ - до недавнего времени это явление оставалось для подавляющего большинства миасцев экзотикой. В городе существовало несколько ТСЖ, но были они не показательными: создавались либо в ведомственных домах, где проживали работники одного предприятия, либо в новых, построенных весьма не бедными собственниками. Их опыт вряд ли мог получить широкое распространение.

Однако за последний год процесс образования ТСЖ заметно оживился. Сегодня в списке отдела по развитию местного самоуправления администрации города - а именно ему поручено способствовать объединению владельцев жилья в товарищества - значатся уже более трех десятков ТСЖ, большая часть из которых создана в 2006 году.

О возможных проблемах, которые могут возникнуть при создании ТСЖ, и о преимуществах этой формы управления домом рассказывают те, кто имеет в этом деле опыт.

Константин Иванов, директор группы предприятий "Коммунальщик":

- ТСЖ - это идеальный вариант будущего. Готовы ли собственники уже сегодня полностью взять на себя ответственность за содержание не только своей квартиры, но и всего дома? Я в этом не уверен. Проблем здесь может возникнуть масса, и прежде чем принимать решение, люди должны знать о них, чтобы выбор был осознанным и ответственным.

Лично я сегодня никогда не пошел бы работать председателем ТСЖ - по решению суда председатель может нести ответственность по финансовым обязательствам товарищества всем своим имуществом. Вплоть до выселения из квартиры. Условия успеха ТСЖ - жители должны отличаться высокой порядочностью. Иначе они сумеют найти массу причин, чтобы не платить за квартиру. По статистике, самый лучший показатель собираемости квартплаты - 95 процентов. А оплачивать услуги по заключенным с поставщиками договорам придется полностью. (К слову: директор предприятия "УралАЗ-Энерго", председатель депутатской комиссии по городскому хозяйству Сергей Понамарев говорит, что большинство созданных в центральной части города ТСЖ действительно имеют проблемы по расчетам за тепло и горячее водоснабжение). Кстати, в моем доме пытались создать ТСЖ, начали с того, что собрали деньги и стали строить забор. Но дальше этого дело не пошло - не смогли организовать жильцов на очередное собрание.

Прежде чем стать председателем ТСЖ, человек должен в полной мере понимать всю ответственность - не только материальную, он также должен разбираться в вопросах ЖКХ. Хотя бы для того, чтобы суметь оценить качество и стоимость работ. Приведу пример: жители дома решили врезать счетчик на тепло. Нашли какого-то "дядю", врезали. Неправильно. Заморозили чуть не половину стояков. Восстанавливать пришлось сотрудникам нашего предприятия. Ведь прежде чем поставить прибор учета, нужно было получить техническое заключение от "Тепловых сетей". Есть в городе положительные примеры использования приборов учета, но есть и отрицательные - скажем, в доме по улице 8 Июля после установки счетчика давление в системе упало на одну атмосферу. Да, на оплате тепла люди сэкономили, но температура у них в квартирах была 24 градуса, а будет 18. Все в пределах нормы, но устроит ли это жильцов? Такие работы, считаю, должна делать специализированная организация, которая действует по согласованию с "Тепловыми сетями", комитетом по ЖКХ и энергетике, и, конечно, с жильцами. К сожалению, в стремлении сэкономить люди зачастую не задумываются о качестве услуги.

Кроме того, если уж говорить о приборах учета, то их надо ставить в каждую квартиру. У нас ведь присутствует избирательность в понятии "справедливость". Да, несправедливо, что за услугу все платят одинаково, хотя потребляют по-разному. Но ведь сегодня люди у нас ставят счетчики только в том случае, если это жильцам выгодно. А если в квартире живет 10 человек, а прописан один - никто не станет платить по счетчику. Кто в такой ситуации возместит разницу? Если в ТСЖ не решить этот вопрос - мира не будет.

Многих в ТСЖ привлекает возможность самим устанавливать тарифы на содержание и обслуживание общего имущества дома. Им кажется, что на этом можно существенно сэкономить. Боюсь, что это иллюзия. Когда ТСЖ создается в новых домах - в первое время, возможно, люди действительно тратить будут немного. Но через три-пять-семь лет потребуются затраты, вкладываться придется. Получится, что сейчас дешево, но потом станет дорого. Хотя и новые дома часто сдаются с большими недоделками. Надо также сознавать, что существующий тариф на содержание и текущий ремонт жилья не является экономически обоснованным. Он формируется по фактически понесенным предприятиями затратам, потому что жители просто не в состоянии платить за весь объем услуг по содержанию жилья. Но об этом редко кто говорит вслух. Услуги предоставляются на столько, сколько люди платят.

Я уверен, что договориться о разовом сборе средств на ремонт жильцам будет трудно. Захотят ли жители нижних этажей платить за ремонт лифта, например? Ведь это немалые деньги. Сейчас обслуживающие организации еще имеют возможность перераспределять по мере необходимости, заимообразно, с одного дома на другой. В ТСЖ такой возможности не будет. Значит, необходимо делать накопления на капитальный ремонт. Но наша налоговая система такова, что накопления не будут расти, а будут таять.

Еще одна серьезная проблема ТСЖ - подготовка дома к отопительному сезону. Думаю, рано или поздно готовность таких домов к зиме начнут проверять. Готовить дом должен аттестованный персонал - это очень большая ответственность. Еслисреди зимы возникнут проблемы - за дома, которые обслуживают наше предприятие, я лично несу ответственность вплоть до уголовной. И хорошо это понимаю. Поэтому инспекторы проверяют их выборочно. А если председатель ТСЖ - чего же в нашей жизни не бывает - не понимает меры ответственности или просто захочет наказать жителей за неплатежи и не станет заниматься вопросами ремонта систем отопления? Люди окажутся заложниками. Предположим, случится авария, когда в правлении нет денег - не сумеют вовремя ликвидировать, кто будет нести ответственность за это?

У действующих на обслуживаемой нами территории ТСЖ договора на обслуживание тепловых сетей и системы водоотведения нет - это тревожит. По лифтам они были вынуждены заключить договоры, так как Технадзор предъявляет самые жесткие требования, были смертельные случаи при эксплуатации неисправных лифтов. Уверен, что скоро такой же надзор появится и по теплоснабжению, водоотведению, электроснабжению. Мало ли по стране случаев замороженных по халатности поселков и городов! Пример: случилась остановка котельной из-за аварии. Не сообщили вовремя председателям ТСЖ или они не сумели организовать слив воды из систем отопления. А надо вам сказать, что в наших домах процентов 70 чердаков не утеплено - так уж их сдают в эксплуатацию. Дома будут разморожены. На восстановление уйдет не один день, не говоря уже о колоссальных материальных затратах. Осознают сегодня жители такую возможность? Дай Бог, чтобы основанием для введении жесткого контроля за содержанием жилья не стали какие-то серьезные проблемы. В Казахстане, в Кустанае, были примеры, когда люди в домах ТСЖ снимали паркет и топили буржуйки.

Зачастую за обслуживание коммуникаций дома - сложных инженерных систем берутся люди, не аттестованные для выполнения этой работы. Поэтому и услуги их дешевы. Думаю, в такой ситуации достаточно обратиться к инспектору Жилищной инспекции за разъяснением - кто несет ответственность за запуск тепло в таком доме или за его отсутствие, чтобы пришла проверка и запретила эксплуатацию коммуникаций. Сантехника - это же не только кран, который потек в квартире, вызвали слесаря, сменили - и порядок. Это сложнейшая инженерная система, которую большинство жителей в глаза не видели. Люди не знают, какие работы проводятся на инженерных коммуникациях, и нередко считают, что ничего не делается. Или говорят: дорого берут за обслуживание. Но если все в доме работает - значит, работы по обслуживанию сетей проводятся.

Я считаю, что сегодня ТСЖ выгодно государству, которое хочет снять с себя ответственность за жилье полностью. Жильцам надо тоже подумать, насколько это выгодно им. Вот еще пример из практики Миасса. В конце прошлого отопительного сезона предприятие "Агропромснаб" поставило в известность администрацию, что прекращает отапливать дома, в которые тепло поступало от котельной Миасс-2. Высказывались предложения создать в этих домах ТСЖ и предоставить людям самим решать свои проблемы. Но в конце концов ситуация была признана чрезвычайной, из бюджета выделили деньги на реконструкцию котельной. Это обошлось в 15 миллионов рублей. Где бы взяли эти деньги жители трех домов?

Не надо думать, что мы противники создания ТСЖ - мы только хотим, чтобы на этот шаг люди шли осознанно. А сегодня ведь даже далеко не все понимают, что дом - такая же собственность, как диван или холодильник. Сами платим за ремонт своих подъездов, лифтов - и сами же их портим! Даже в квартире - и то многие еще считают, что работники ЖЭКа должны прийти и все им бесплатно сделать.Тем, кто хочет создавать ТСЖ, мы готовы помогать, разъяснять, собрать круглый стол для председателей и обсудить их проблемы. Часть воспринимают жилищно-коммунальные предприятия как своих противников. Нет, мы просто трезво смотрим на вещи. Вот председатели вновь созданных ТСЖ требуют техпаспорта на дом. Отдать недолго. А вдруг потом окажется, что председатель безответственный, потеряет его? Документ стоит денег, он необходим для обслуживания дома. Не лучше ли хранить оригиналы, скажем, в службе заказчика, а председателям выдавать заверенную копию?

Кстати, положительные примеры работы по созданию ТСЖ в стране есть: на одном из семинаров рассказывали, что в Оренбурге создан комитет в администрации из пяти человек, который помогает собственникам организовать собрания,проводит учебы для председателей. Но самое важное - дом сначала ремонтируют - и тогда уже передают жильцам, при этом закладывают деньги на проведение капитального ремонта до 2012 года. Председателей собирают раз в неделю для учебы и решения совместных проблем. За три года в этом городе 20 процентов домов создали ТСЖ.

А если людям отдали в собственность старое жилье без капитального ремонта и пытаются переложить все заботы о нем на собственника - это, по-моему, обман.

Начальник Западного отдела территориального управления Михаил Петров:

- В июле 2996 года мы создали ТСЖ в своем доме - № 15 по улице Готвальда, возглавила ТСЖ моя супруга. Дому 25 лет. На момент создания ТСЖ дом имел долги по квартплате - более 30 тысяч, которые товариществу предложили взять на себя, и требовал срочного ремонта систем водоотведения, регулировки системы отопления, замены электрооборудования. Денег на это не было. Удалось договориться с подрядчиками сделать работу в долг и убедить жильцов не пугаться этого. Предприятия, которым она была поручена, имеют соответствующие лицензии. В доме стало тепло, заменены канализационные трубы, к настоящему моменту удалось полностью рассчитаться за выполненные работы. Жильцы, увидев отдачу от вложенных средств, стали возвращать долги и сейчас задолженность имеет только один человек.

Плату за содержание и ремонт жилья жильцы дома вносят по общему для города тарифу. Чтобы полностью восстановить все системы жизнеобеспечения дома и выйти на безаварийный режим работы, по расчетам правления ТСЖ, понадобится около 1,5 лет. В этот период говорить об экономии средств вряд ли будет возможно. Тем более что впереди расходы на установку приборов учета, евроокон в подъездах (это сильно бережет тепло), ремонт подъездов, благоустройство двора.

ТСЖ предстоит еще решить проблему получения государственных субсидий тех жильцов, которые имеют льготы, и тогда можно будет отказаться от услуг расчетного центра - сейчас по договору плата за жилищно-коммунальные услуги поступает туда, а уж потом - на счет ТСЖ, что не вполне устраивает правление.

Товарищество имеет свой паспортный стол и ведает вопросами прописки, так что нетрудно отследить соответствие количества проживающих в квартире количеству прописанных. Все справки жильцы получают бесплатно. Имеется здесь и свой диспетчер, который в случае аварийной ситуации вызовет сантехника или электрика.

Вообще у ТСЖ есть возможность заработать дополнительно - за счет сдачи в аренду помещения колясочной комнаты, где расположен пункт лифтового хозяйства, размещения рекламы и так далее. Все эти деньги ТСЖ, как организация некоммерческая, должно направлять на содержание своего имущества, на благоустройство. В будущем планируется расширить набор услуг, которые жильцы смогут получать в ТСЖ по заказу - например, ремонт квартиры.

Опыт дома № 15 оценили соседи. Объединиться в товарищество выразили желание собственники квартир из дома № 35 по улице Готвальда, а также № 13 и 17. Закон позволяет при определенных условиях объединять в ТСЖ несколько домов. Это выгодно: сокращаются расходы на содержание председателя, бухгалтера, сантехника, хотя заработная плата у них может несколько увеличиться вместе с объемом работы - это решают сами жильцы на собрании. Но надо учитывать, что проблемы в каждом доме свои, соответственно, и эффект от создания ТСЖ будет разный. Ведь деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в каждом доме, расходуются только на него. В принципе, можно в экстренной ситуации обратиться к соседям по ТСЖ за помощью, но тут уж как решит собрание.