Ведомости
Яна Янушкевич
Масштабные планы
Увеличение объемов жилищного строительства требует перехода от точечной застройки к комплексному освоению жилых массивов, констатирует депутат горсовета, председатель комиссии по градостроительству Виктор Илюхин. Выполнение этих планов поможет снять остроту жилищной проблемы, убежден начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергей Боярский. Освоение крупных площадок позволит строителям минимизировать затраты и строить недорогое жилье, спрос на которое наиболее высок, добавляет Илюхин.
Сейчас под комплексную застройку в Новосибирске выделено девять площадок. В новых микрорайонах "Родники", "Береговой", "Ключ-Камышенский", "Плющихинский", "Весенний", "Стартовый-Горский", "Тихвинский", "Южно-Чемской" и "Акатуйский" планируется построить более 4 млн кв. м жилья. Суммарная площадь этих площадок превышает 518 га. Сдерживающим фактором для их застройки Боярский называет сложности с подведением инженерных коммуникаций. Эту проблему, по словам чиновника, можно отчасти решить с помощью специальной подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства". Застройщикам, обустраивающим "Родники", "Тихвинский" и "Плющихинский", предоставлены государственные гарантии на сумму 647 млн руб. Эти госгарантии предоставлены на три года и пойдут на субсидирование процентных ставок строительным компаниям по привлеченным кредитам. Правда, в самих компаниях этих денег пока не видели. "О том, что деньги выделены, я узнал из газет, но до сих пор не поступило ни единого рубля", — огорчается директор компании "Сибсервисстройреконструкция" (компания ведет застройку "Тихвинского" жилмассива) Владимир Литвинов. По мнению Леонида Сидоренко, директора компании "Электромонтаж" (застраивает жилмассив "Родники"), до конца года деньги застройщикам уже не поступят. По признанию чиновников, пока непонятен финансовый механизм взаиморасчетов. А уже в 2006 г. на этих площадках должно быть введено около 200 000 кв. м жилья. В дальнейшем в "Родниках" планируется построить 752 000 кв. м жилья, в "Тихвинском" — 155 000 кв. м, в "Плющихинском" — 526 000 кв. м.
Индивидуальное ценообразование
Новостройки пользуются все большим доверием покупателей, отмечают риэлторы. У компаний с хорошей репутацией, известных на рынке, покупатели готовы покупать дороже, отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Разница в цене на практически одинаковые квартиры у разных строительных компаний может достигать 10-15%, отмечает она.
По данным аналитического центра компании "Сибакадемстройнедвижимость", средняя цена 1 кв. м строящегося жилья по Новосибирску в III квартале составила 28 800 руб. против 25 340 руб. в I квартале 2006 г. По информации RID Analytics, прирост средней цены 1 кв. м новостроек за девять месяцев составил 32%.
Аналитики "Сибакадемстройнедвижимости" утверждают, что более 80% предложения приходится на квартиры экономкласса — в панельных домах в удаленных от центра районах, где уровень цен ниже среднегородского. Они дорожают быстрее всего — за три квартала текущего года их цена поднялась более чем на 30%. Стремясь удовлетворить массовый спрос на недорогое жилье, строители увеличивают в новых домах долю небольших квартир. В современных новостройках Новосибирска не менее 55-60% квартир — одно- и двухкомнатные.
Ипотека как катализатор спроса
Событием года стало развитие ипотеки. По мнению директора АН "Акрополь" Зафара Умарова, рост спроса на новостройки обусловило именно развитие ипотечного кредитования. Ранее ипотечные сделки применялись лишь для сделок на вторичном рынке, а сейчас с использованием ипотеки можно купить новое жилье практически у всех крупных застройщиков, считает Умаров. По его данным, на начало года с использованием ипотеки продавалось лишь около 2-3% квартир, сейчас их доля увеличилась в разы.
По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб. Прирост с начала года — 2,3 млрд руб.
В "Сибсервисстройреконструкции" доля сделок с использованием ипотечных кредитов возросла до 20-25% от общего объема, а в компании "Энергомонтаж" (ведет застройку жилмассива "Родники") — до 80%.
Строить все менее выгодно
Средняя рентабельность строительства жилья в 2006 г., по оценке строителей, не превысила 10-15% годовых. "Последние годы рентабельность жилищного строительства не превышает 15%, — сожалеет Владимир Литвинов, директор "Сибсервисстройреконструкции" (компания ведет застройку "Тихвинского" жилмассива). По его словам, получить большую прибыль не удается из-за роста цен на стройматериалы. "Цены на новостройки выросли примерно на 30%, в то же время цемент подорожал на 45%, кирпич — на 20%, арматура — на все 80%", — отмечает Литвинов.
С ним согласен директор строительной компании "Союз-10" Александр Михайлов. Такая рентабельность характерна и для строительства на окраинах, где можно найти новостройки по 20 000-23 000 руб. за 1 кв. м, и для центральной части города с ценами в 40 000 руб. за 1 кв. м и выше. "Значительную часть прибыли съедает решение вопросов землеотвода и получение согласований с техническими службами", — говорит Михайлов.
По данным руководителя департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области Владимира Анисимова, за 2006 г. рост себестоимости жилищного строительства в среднем по Новосибирской области составил 17%. Абсолютное значение стоимости строительства 1 кв. м жилья Анисимов назвать отказался.
Инвесторы держат рынок
По-прежнему значимыми игроками на первичном рынке Новосибирска являются покупатели, приобретающие квартиры с инвестиционными целями. По данным аналитического центра компании "Сибакадемстройнедвижимость", в 2006 г. доля инвестиционных сделок в среднем по городу составила от 5% до 15%.
В "Тихвинском" жилом массиве эксперты оценивают долю инвестиционных покупок не менее чем в 20%. По словам Литвинова, от нулевого этапа до сдачи дома подорожание может достичь 100% при среднем сроке строительства в год-полтора. "Неудивительно, что строящееся жилье остается привлекательным инструментом для инвестиций", — резюмирует Литвинов. В "Родниках", по подсчетам "Энергомонтажа", доля инвестиционных сделок не превышает 5-10%. "Компания установила фиксированные цены на 1 кв. м и продает по ним как строящееся, так и готовое жилье", — сообщил Сидоренко.
