По данным Росстата, в 2006 г. объем рынка жилищно-коммунальных услуг составил 660,654 млрд руб. Десятая его часть приходится на столицу. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) оценивает столичный рынок ЖКХ примерно в 60 млрд руб. — это только обслуживание и капитальный ремонт домов без учета платы за газ, свет, воду и т. д. Основное достоинство этого рынка — постоянный спрос: на протекающий кран жилец всегда найдет деньги, и чем старше дом, тем чаще ломается кран. До 2005 г. поставщиками такого рода услуг в столичные дома (за исключением новостроек) были муниципальные предприятия.
По новому Жилищному кодексу есть три варианта управления многоквартирным домом. Первый — самими жильцами-собственниками. Такой способ выбрали «не более десятка домов в Москве, чтобы не тратиться на УК», рассказывает ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев, добавляя, что способ этот не слишком эффективен. Если в доме ЧП, его некому устранять, ведь людям нужно собираться, решать, кого нанять, за сколько, а на это не всегда есть время, комментирует Гордеев. Жители дома имеют дело не с одной обслуживающей организацией, а со всеми коммунальными службами, и большая часть договоров заключается с каждым собственником отдельно.
Второй способ — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) или другими потребительскими кооперативами. При такой форме собственники могут как заключать контракты непосредственно с эксплуатирующими компаниями, так и работать с управляющими учреждениями. Институт ТСЖ неплох, но пока он не работает, говорит Константин Борисов, гендиректор Управляющей городской компании. За рубежом ТСЖ — это собрание акционеров, а в России — просто жители, имеющие некую общедолевую собственность (пролеты, лифты). Чтобы зарегистрировать ТСЖ, нужно как минимум 6 месяцев и около 60 000 руб., кроме того товарищество должно вести бухучет, содержать команду инженеров, дворников и т. д. «Утопия, чтобы 30 000 домов в Москве управляли 30 000 ТСЖ», — уверен предправления Mirax Group Максим Привезенцев. «В доме есть сложные системы — лифты, насосы и т. д., а “просто хорошие люди”, избранные в правление, зачастую не имеют навыков управления домом», — продолжает Гордеев.
ТСЖ может нанять УК и поручить управление ей, прописав в договоре требования и цены. Это наиболее эффективный путь, уверен начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимир Ефимов. По данным ФАС, с помощью управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений многоквартирных зданий, осуществляется управление каждым вторым домом в России. Но в Москве эта цифра куда ниже — частные компании управляют 27% столичных домов.
Как правило, ТСЖ заключает договор с УК, которая, в свою очередь, подписывает соглашения с эксплуатирующими компаниями. Задача УК — организация, планирование и контроль коммунальных услуг, перечень которых регламентирован. «Управляющая компания делает ровно то, что ей говорит собственник», — уточняет Ефимов.
Но все это возможно, если жильцы вообще хотят заниматься ЖКХ. А они пока не хотят. В подавляющем большинстве столичных домов (22 271, или 73%) жильцы выбрали третий способ, поручив свое жилищно-коммунальное хозяйство ГУП «Дирекция единого заказчика» — ДЕЗам, которых в Москве 124 штуки. «Москва форсированно провела собрания жильцов. Зачастую собственники потом с удивлением узнавали, что выбрали УК. Москва отчиталась, что проведены собрания более чем 97% собственников. Достоверность этих данных вызывает большие сомнения», — говорит Гордеев.
Частные УК пока серьезной конкуренции ДЕЗам не составляют. Чаще всего это дочерние структуры компании-застройщика, управляющие новыми домами с платежеспособными жильцами. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам девелопера «Квартал», говорит, что в состав холдинга входит «Кварт-сервис», управляющая 14 домами «Квартала». По его словам, ежемесячные платежи по содержанию квартиры и дома составляют от 43 до 86 руб. за 1 кв. м. Тимур Баткин, гендиректор DS Realty, говорит, что в структуре «Дон-Строя» есть компания «ДС эксплуатация» (управляет 14 домами «Дон-Строя» общей площадью более чем 1 млн кв. м), она берет $2-4 за 1 кв. м.
Городские расценки гораздо ниже. «Себестоимость обслуживания сейчас составляет 16 руб. за 1 кв. м», — указывает Ефимов. Принятая городская ставка — 17,5 руб. за 1 кв. м. Дотация города — около 10 руб., а человек платит 40%, добавляет Константин Борисов. По информации департамента экономической политики Москвы, город тратит на эти дотации около 20 млрд руб. в год.
По словам Баткина, для девелоперов УК — скорее поддерживающий бизнес: «О рентабельности сложно говорить, так как не было единовременного вложения денег». Баткин не имеет представления, как можно зарабатывать, управляя старыми домами, и думает, что «скорее всего это убыточно».
В Mirax Group рассчитывают, что нет. Летом 2006 г. компания предложила отработать механизм управления многоквартирными домами в московском районе Тропарево-Никулино. По постановлению правительства Москвы № 299 департамент имущества Москвы должен был провести конкурс на доверительное управление акциями ОАО ДЕЗ «Тропарево-Никулино». Пресс-служба департамента имущества сообщила, что конкурс пока не проведен, а ГУП еще не акционирован. Управляющая городская компания (УГК, входит в Mirax Group) сейчас управляет восемью домами, жильцы которых сами выбрали УГК. Привезенцев оценивает возможную доходность от управления домами в 5-15%, добавляя, что управление ЖКХ — это в первую очередь «огромные [денежные] потоки, которые исчисляются миллиардами».
УК могут заработать либо на новом жилищном фонде, который не требует больших затрат, либо на больших объемах, соглашается Владимир Сидоров, гендиректор «ПИК-комфорт» (всего обслуживает 97 объектов, из них 50 — в Москве, общая площадь — 1,673 млн кв. м). У компании в управлении 20% «сторонних» домов. По словам Сидорова, управлять менее чем 500 000 кв. м невыгодно и желательно, чтобы эти дома находились в одном районе.
В дальнейшем ДЕЗы предполагается акционировать. «В прошлом году правительством Москвы принято решение поделить функции нынешних ГУПов между инженерными службами районов (ГУ ИС) и АО ДЕЗ», — сообщила пресс-служба департамента имущества Москвы. Первые будут на бюджетные деньги содержать дворы, не попавшие в состав общего имущества многоквартирного дома, и диспетчерские службы. АО ДЕЗ займутся обслуживанием жилого фонда. 100% акций АО как минимум на три года останутся в собственности города, потом в зависимости от результатов правительство Москвы примет решение, продавать их или нет.
Еще одним источником дохода для частных УК мог бы стать капитальный ремонт. Вообще-то у властей нет обязанности его проводить, напоминает Ефимов. Тем не менее Москва ежегодно выделяет деньги на капремонт: в 2007 г. было направлено 23 млрд руб., в 2008 г. планируется 40 млрд руб., а к 2014 г. — увеличить до 100 млрд руб.
«В советские времена платили деньги за капремонт, но сейчас жильцы такой платы не вносят и у властей нет обязанности проводить капремонт», — говорит Ефимов. Пресс-служба департамента экономической политики Москвы объясняет, что по новому федеральному законодательству собственники должны ремонтировать дома сами. Но поскольку «налицо недоремонт», старые дома город отремонтирует за свой счет.
УК могут претендовать на бюджетные деньги. В одном из домов в Тропареве-Никулине УГК пошла таким путем: создано ТСЖ, описан объем капитального ремонта и что нужно сделать по каждому конкретному виду работ, составлены сметы, рассказывает Привезенцев. «Капремонт ведется за счет привлеченных денег под гарантии муниципальных властей. УК вместе с жилинспекцией делает паспорт дома и определяет объем работ, а город дает гарантию, что эти деньги будут оплачены. Таким образом, исчезают фирмы-однодневки: нашей УК банк даст деньги, а, скажем, “ЖЭК-9” — нет», — объясняет он.
Но это все пока эксперимент. Сейчас люди надеются на ДЕЗ, который вроде как при власти, но эти надежды беспочвенны, власть не является гарантом и уж тем более не отвечает за качество работ. Подход может измениться, когда все ДЕЗы приватизируют, полагает Ефимов. «Только при переходе к 100%-ной оплате жители задумаются о выборе компании, которая предлагает обслуживать дом за наименьшую сумму при более качественных услугах», — заключает Гордеев.
