Похоже, в скором времени у тюменцев исчезнет одна из жутких проблем. Ожидается, что к 2011 году в областном центре не останется ветхих и аварийных домов, а старый муниципальный жилищный фонд будет капитально отремонтирован. Но за чей счет?
Именно денежный вопрос волнует собственников домов, где ремонта не было последние 15-20, а то и более лет. Уже не раз приходили в редакцию письма с недоуменными вопросами. Авторы пишут, что им предлагают внести 10 процентов от стоимости ремонта, но им непонятно, почему. Ведь столько лет, мол, платили за капитальный ремонт, куда же ушли эти деньги? И разве жильцы виноваты, что дома доведены до крайности? В связи с этим у граждан возникают и другие вопросы. Вот одно из писем на подобную тему, его прислал тюменец И.С.Лопухаев.
“На собрании председатель ТСЖ нам объявила, что мы должны принять участие в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта дома и оплатить по 10 процентов от суммы, выделенной на ремонт нашего дома. Названы очень большие суммы. Кто и как их подсчитывал, мы не знаем. Как мы можем принимать какие-то решения и голосовать за них, если вообще не имеем представления, что это за региональная программа. Подпишешь сам себе удавку на шею, а потом попробуй назад все вернуть. Надо бы сначала ознакомить людей, провести разъяснительную работу, организовать цикл обучающих телепередач для пенсионеров...”
Тут уместно заметить, что именно пенсионеры чаще всего не понимают сути происходящего, обращаются за помощью в газету. Но ситуация в жилищно-коммунальном комплексе сейчас такова, что и остальное взрослое население не совсем в курсе, что происходит. А происходит реформирование всего жилищно-коммунального хозяйства, регулирует которое новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году. Что он предписывает органам власти и собственникам жилых помещений? Как будут теперь строиться отношения между теми, кто владеет квартирами, и теми, кто их обслуживает? На часть вопросов, поднятых в письме нашего читателя, мы попросили ответить Надежду КИСЛОВСКУЮ, начальника отдела по работе с ТСЖ и управляющими компаниями департамента ЖКХ администрации Тюмени.
— Надежда Александровна, капитальный ремонт многоквартирных домов сейчас — одна из главных проблем, которые волнуют жителей Тюмени. Скажите, какова ситуация в городе?
— Передача муниципальных домов в управление собственников квартир — одно из требований Жилищного кодекса. И когда начался процесс выбора способа управления, обострилась проблема капитального ремонта. Определяющим условием здесь стала возможность органов местного самоуправления предоставлять бюджетные субсидии на капитальный ремонт многоквартирных домов — тех, которые выбрали способ управления. Распоряжением администрации Тюмени от 19.11.2005 №1330-рк было утверждено положение о предоставлении бюджетных субсидий на капремонт. Величина субсидии была определена так: 90 процентов платит бюджет, а 10 процентов — собственники. Для ЖСК субсидирование предусмотрено 50 на 50. Доля собственников, согласно заключенному соглашению на предоставление субсидий, выплачивается подрядчику, как правило, в течение трех лет. При этом ежемесячный размер платы собственников составляет примерно от 80 копеек до 1,5 рубля с квадратного метра площади квартиры.
Утверждение этого положения позволило активно вести процесс по выбору способа управления в многоквартирных домах. На конец 2007 года в Тюмени определились со способом управления собственники 1274 многоквартирных домов. Практически на каждый дом была представлена заявка на получение бюджетных субсидий для проведения капитального ремонта. В целом за 2006-2007 годы на капитальный ремонт многоквартирных домов, где был выбран способ управления, направлен 1 млн. 85 тысяч рублей, капитально отремонтировано 557 домов. Однако следует отметить, что субсидии выделялись не на все заявленные виды ремонта, а лишь на 1-3 вида, в зависимости от состояния дома. Как правило, в первую очередь шел ремонт подвальных помещений с заменой инженерных сетей, бойлеров, ремонт кровли и отмостков, замена стояков, заделка межпанельных швов. Такое разграничение очередности ремонта позволило снять ряд острых проблем в максимально возможном количестве домов, без ЧП войти в отопительные сезоны 2006-2007 и 2007-2008 годов.
— С какого момента собственники должны платить свои 10 процентов?
— Они платят свою долю по факту исполнения работ. Бывает, что договор заключен на одну сумму, а подрядчик, хотя и выполнил весь объем, уложился в меньшую сумму. Вот от этой фактической суммы и берется 10 процентов, которые раскидываются на всех собственников помещений. Причем администрация Тюмени выплачивает свою долю за те квартиры, которые не приватизированы. То есть наниматели муниципальных квартир 10 процентов не платят. В квитанциях на оплату графа “капремонт” появляется уже только после того, как подрядчик сдаст акт выполненных работ и определится фактическая сумма.
— Расскажите, пожалуйста, о новой программе по капитальному ремонту домов.
— 21 июля 2007 года был принят Федеральный закон №185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”. Данный закон предусматривает финансовую поддержку субъектам Федерации на капитальный ремонт и переселение из аварийного и ветхого жилья. На Тюменскую область выделено 2 млрд. 342 млн. рублей. В программе, которую, как и другие субъекты РФ, представит в Фонд Тюменская область, будут поименно перечислены те муниципальные образования, кому пойдет финансовая поддержка, с указанием расходов на ремонт вплоть до каждого дома. В течение первого года выделяется лишь часть стоимости ремонта. Небольшой объем средств легче освоить и легче проконтролировать. В этом году деньги Фонда планируются для Тюмени и Тобольска. Только эти два города пока отвечают условиям предоставления финансовой поддержки федерального уровня. В капитальный ремонт входят: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения; установка приборов учета и узлов управления; ремонт или замена лифтов, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыш, подвалов; утепление и ремонт фасадов. Этот список закрытый, и только входящие в него виды работ могут быть выполнены за счет средств федеральной программы. Иные виды работ могут быть запланированы, но заявка на их финансирование должна подаваться уже по программе капитального ремонта согласно распоряжению администрации Тюмени, где предусмотрен более широкий перечень работ по капитальному ремонту, чем в федеральном законе.
— Трудно ли попасть в программу капремонта, поддерживаемую федеральным Фондом?
— Нетрудно. Необходимо решение общего собрания собственников. Надо записать в протоколе, что собственники жилых помещений многоквартирного дома готовы участвовать в программе, поддерживаемой федеральным Фондом, и готовы внести свою долю, а это не менее пяти процентов, при оплате ремонта. Только при наличии решения собственников можно будет подавать в Фонд заявку на получение денежных средств. Потому сейчас председатели ТСЖ и руководители управляющих организаций проводят разъяснительные собрания. Это требование закона. Мы, когда проводили обучающие семинары именно по этому федеральному закону, подчеркивали, что в протоколе должна обязательно быть фраза, что собственники согласны принять участие в региональной адресной программе, они же должны и утвердить виды работ на 2008 год.
Деньги по федеральной программе будут перечисляться на счет управляющей компании и ТСЖ. Механизм действия следующий. Из федерального центра денежные средства поступают в субъекты Федерации, затем по заявке в муниципальные образования. В течение 7 дней ТСЖ, ЖСК и организация, управляющая домом, на ремонт которого выделено финансирование, должны быть уведомлены об этом. В уведомлении будет указан объем средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. И только здесь в работу включаются ТСЖ и управляющие организации. В течение 30 дней они должны открыть отдельный банковский счет, куда и будут перечислены бюджетные средства и средства Фонда.
Для того чтобы выделяемые деньги не потерялись, чтобы они не растворились при прохождении по бюджетной системе субъекта Федерации, развернута соответствующая система финансового контроля. При этом каждый гражданин сможет проверить, кому и сколько Фондом выделено средств и где эти деньги находятся, — данная информация будет регулярно публиковаться на сайте Фонда. Деятельность Фонда находится под строжайшим контролем как представителей государства, образующих наблюдательный совет Фонда, так и напрямую — в лице Президента России, парламента и правительства.
В Тюмени уже наработан опыт по проведению капитального ремонта за счет бюджетных субсидий, понятен механизм реализации федеральной программы. Так что к 2011 году — срок, определенный федеральным законом, — жилищный фонд города должен быть приведен в нормативное состояние.
— Надежда Александровна, многие недоумевают, почему они должны платить, пусть даже пять-десять процентов. Вот и наш автор пишет: “Ежемесячно много лет у нас уже высчитывают некоторые суммы на капитальный ремонт, но куда они уходят, никто не знает. У нас даже коридор не побелили ни разу с момента существования дома”.
— Давайте честно посмотрим, сколько лет платили? Пять или шесть. Если граждане поднимут свои квиточки за 1970-80-е годы, они нигде такой графы не увидят. Плата за капитальный ремонт была введена в конце 1990-х, а в 2004 году уже отменена. Если посчитать, сколько заплатили, то ни на какой ремонт тех денег не хватит, тем более с учетом инфляции. Конечно, государство сознает свою ответственность за содержание жилищного фонда в прежние годы. Но согласно новому Жилищному кодексу собственник жилого помещения несет бремя расходов по содержанию общего имущества дома. Администрация Тюмени, учитывая, какие большие средства требуются для приведения домов в нормативное состояние, понимает, что собственникам не потянуть такие суммы. Поэтому и было принято решение о субсидировании капитального ремонта. Кстати, далеко не во всех регионах власть помогает собственникам в этом вопросе.
Хочу добавить, что по федеральной программе субсидирования собственники будут платить пять процентов от стоимости ремонта. Требования Фонда жесткие — проводить сразу комплексный капитальный ремонт, а это большие суммы. Собственники же утверждают и смету расходов, иначе средства из федерального фонда просто не будут выделены.
— Кто будет контролировать сметы и сам ремонт? В Тюмени уже есть случаи, когда ремонт с использованием средств собственников выполнялся некачественно. Но ведь сами жильцы не смогут все проверить детально, для этого нужен взгляд специалиста.
— Смета составляется подрядной организацией, но экспертизу сметная документация проходит в муниципальном учреждении, которое создано в 2007 году, — служба заказчика по капитальному ремонту и реконструкции объектов городского хозяйства. Эта служба будет не только заниматься экспертизой проектно-сметной документации, но и осуществлять функции технического надзора по договорам подряда. Кстати, служба технадзора будет значительно усилена, чтобы иметь возможность проверки не по окончании работ, когда исправить что-то почти невозможно, а в ходе самого ремонта.
— Давайте посмотрим, о чем еще спрашивает автор письма в редакцию: “Почему за ремонт площади общего пользования жильцам насчитали разные суммы — в зависимости от общей площади квартиры, если размер площади общего пользования (коридора, лифта, ступенек, окон, дверей) одинаков для каждого жильца. При чем здесь площадь квартиры? Ведь за воду мы платим по количеству жильцов. За отопление — да, по величине площади. Только непонятно, почему за общую, а не за жилую. В прихожей, в туалете батареи нет. За что же мы платим? Почему техничке, которая изредка убирает коридор, мы платим по-разному, опять же от величины квартиры. Площадь лифта тоже для всех одинакова, почему платим за него по-разному? Такой порядок начисления оплаты мы считаем неправильным и хотели бы почитать документы с правилами оплаты”.
— Это требование Жилищного кодекса, что собственник несет бремя по содержанию общего имущества дома исходя из своей доли в праве на общее имущество. Доля высчитывается так: общая площадь квартиры делится на общую площадь дома. Дело еще в том, что услуги сейчас разделены на жилищные и коммунальные. За жилищные собственник платит в соответствии со своей долей в общем имуществе дома. Уборка подъезда, двора, содержание лифта, инженерных конструкций, вывоз мусора, текущий ремонт — это все жилищные услуги. Коммунальные — вода, канализация, газ, электроснабжение — утверждаются либо органами местного самоуправления, либо органами госвласти, а жилищные утверждаются решением общего собрания. И если стоимость коммунальных услуг у нас автоматически может повышаться, когда органы власти принимают соответствующее решение, то стоимость жилищных услуг — только на основании решения собрания собственников.
— Как же поступать людям, если они недовольны действиями председателя ТСЖ или управляющей компании?
— Не следует забывать, что способ управления домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников. То есть можно отказаться от ТСЖ и выбрать управляющую компанию — и наоборот. Если же просто не устраивает личность председателя ТСЖ, достаточно решения членов товарищества. Избирается новый состав правления, и из него выбирается новый председатель.
— Кто может контролировать работу председателя ТСЖ? Вот о чем еще пишет наш читатель: “Мы должны знать, кого содержим, размер их зарплаты, должностные обязанности, график работы, телефоны и адреса. Если мы их содержим на свои деньги, то не они должны нам указывать, а мы им. Сейчас все наоборот. Вывешивают объявление о наших долгах, и все! Председатель по своему усмотрению принимает на работу кого хочет, устанавливает ему зарплату какую хочет, а нам просто молча повышают оплату. А если я не хочу повышать зарплату председателю, дворнику или техничке? Сейчас мы даже не знаем, сколько они получают, потому что не имеем доступа к финансовым документам. И какие мы после этого хозяева?!”
— Контролируют сами собственники. В отличие от управляющей компании, в ТСЖ может быть создана ревизионная комиссия, которую избирают на общем собрании. Можно, конечно, принять на собрании решение об аудиторской проверке, но это уже за деньги. Если будет создана ревизионная комиссия, а такие случаи в Тюмени были, председатель предоставит все документы. Конечно, желательно, чтобы в комиссию вошли люди со специальным образованием, которые разбираются в юридических и экономических тонкостях.
Жаль, автор письма не назвал свое ТСЖ, так что побеседовать с председателем не получилось. Но хорошая фраза в конце письма: “И какие мы после этого хозяева?!” Хозяева в доме — собственники квартир, от них в доме зависит практически все. И не стоит об этом забывать.
Людмила ЗАПРУДИНА
