Подходит к концу год. Редакция портала «Информационный центр ЖКХ» обращается к самым существенным для отрасли строительства и жилищно-коммунального хозяйства событиям, которые произошли за 2005 год.
В 2005 г. в отрасли произошло несколько важных событий, затрагивающих ее самым серьезным образом:
- принят закон о «Долевом строительстве» (Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»);
- Вступила в силу новая редакция Жилищного Кодекса Российской Федерации;
- принят закон о концессиях (Федеральный закон № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях")
- жилищному строительству руководство страны придало статус общенационального модернизационного проекта («Доступное и комфортное жилье – гражданам России»).
- Принят Закон о местном самоуправлении.
Мы начинаем публикацию серии аналитических комментариев экспертов портала, посвященных важнейшим событиям, произошедшим в отрасли за год. Рубрику откроет рассмотрение последствий закона «О долевом строительстве».
Закон «О долевом строительстве»
Более полугода, с 1 апреля 2005 г. действует Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Как повлиял этот закон на развитие рынка жилищного строительства? Способствовал росту объемов ввода нового жилья, или же наоборот, обнаружил препятствия и изъяны?
Согласно различным оценкам, закон вызвал такие негативные факторы как:
- рост цен на строительные материалы;
- снижение предложения на рынке новостроек;
- снижение объемов строительства.
Так ли это? И если принятый закон, не учитывает ни интересов строителей и покупателей жилья, то в чем состоит его положительное действие? Действительно ли закон «О долевом строительстве» в его нынешнем виде тормозит рост жилищного строительства? Каковы его перспективы?
ЕЛЕНА ДВОРЯШИНА
Представитель Российской Федерации в Европейской Федерации жилищно-строительных сообществ (), Заместитель Председателя народных кооперативов, Председатель Совета Правления системы небанковской массовой социальной ипотеки "СТРОИМ ВМЕСТЕ":
"Необходимо строго соблюсти принцип баланса"
О таких факторах, как рост цен на строительные материалы, снижение предложения на рынке новостроек или снижение объемов строительства много говорится сегодня во всех средствах массовой информации. Они действительно присутствуют и вызваны множеством причин как объективных, так и субъективных. Мне бы хотелось повернуть разговор в несколько иную плоскость. И, прежде чем поговорить о перспективах, считаю необходимым сделать пару шагов назад, чтобы разобраться чем была вызвана необходимость принятия этого закона, поговорить о том как сформировались в нашем обществе условия, ссылаясь на которые, разработчики закона «О долевом строительстве» с успехом провели его через все слушания и согласования - к принятию в виде ФЗ № 214.
Закон, по утверждениям разработчиков, принимался главным образом в целях защиты прав граждан при долевом участии в соинвестировании строящегося жилья. Защитил ли он права дольщиков? Да, абсолютно защитил! Вот только одна загвоздка: после такой защиты дольщиков не осталось! Жильё для них теперь примерно вдвое подорожает в силу целого ряда объективных причин. А способствует ли данный закон росту объемов ввода нового жилья? Увы, ответ отрицательный.
Много говорится сегодня о том, что данный закон был пролоббирован банками, которые хотят вложить в строительство свои дорогие короткие деньги. Для того, чтобы им это удалось сделать, надо закрыть возможность привлечения в строительство средств из других источников, и особенно бесплатных денег дольщиков.
Фактически закон принят ради двух городов - Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточена основная часть денег страны. Теперь доступ бесплатных денег - закрыт, зато разрешено использовать средства, привлекаемые под порядка 20% годовых, что в купе с ростом цен на материалы, энергоносители и стоимость работ, дает двукратный рост стоимости квадратного метра для новосела. В условиях практически остановившегося строительства квартир на первичном рынке, возник ажиотажный спрос на вторичном рынке по всей стране. Цены взлетели и продолжают увеличиваться, побив все прежние российские «рекорды».
Как же можно было заставить законодателя закрыть глаза на все эти последствия? Как сделать, чтобы огромное количество умнейших людей страны, собравшихся в Государственной Думе, не заметили бы этих последствий, не обратили бы на них внимания? - Только наглядно и четко показав, что при существовавших до 1 апреля 2005 года схемах, права граждан грубо ущемлены, что их массово обманывают! И депутаты, озабоченные соблюдением прав граждан и возмущенные действиями мошенников, действительно приняли этот закон, не побеспокоившись о соблюдении баланса интересов сторон. Вот только и по сей день никто не может объяснить такое совпадение: именно в период рассмотрения закона (или совсем незадолго до этого) прокатилась волна скандалов, связанных с обманом дольщиков, хотя многие годы всё здесь было тихо, и дольщики в своем огромном большинстве были чрезвычайно довольны такой формой приобретения жилья. Ведь оно обходилось им значительно дешевле, чем всем остальным.
По оценкам вице-президента МАИФ (Международная Ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования - "Информациооный центр реформы ЖКХ") В.С. Казейкина, число граждан, потерпевших от действий недобросовестных застройщиков составляет 0,073% от всего количества дольщиков. Понятно, что и за этими тысячными долями процента стоят исковерканные судьбы людей. И очень важно найти виновных, чтобы взыскать с них по закону причиненный ущерб. Защищать граждан от мошенничества - призваны правоохранительные органы на основе применения норм Уголовного права. Воры и мошенники на основании определений суда должны сидеть в тюрьме, навсегда лишившись и соответствующих лицензий, и возможности обманывать граждан.
Является ли это сегодня повсеместной практикой? Вопрос звучит риторически, вызывая лишь горький смех сограждан. Хотя во всём цивилизованном мире – эта практика действует неукоснительно, и поэтому там граждане надежно защищены от лиц с «нечистой совестью», желающих погреть руки на чужих деньгах. На деле же (не номинально, а на практике) сегодня отсутствует контроль государства в таких важнейших областях, как строительство и риэлтерская деятельность. Тех, кто не согласен с такой постановкой вопроса, попрошу ответить на следующие вопросы: почему вдруг начали рушиться крыши аквапарков и бассейнов на головы нашим согражданам? Почему падают целые пролеты строящихся домов? Зачем отменили лицензирование риэлтерской деятельности? Хотя, каждому понятно, что сразу вслед за этим в риэлтерском бизнесе появятся фирмы-однодневки и всякого рода «темные личности», которые ни за что ответственности не несут, но будут предлагать (и предлагают) гражданам свои услуги. И ведь продолжают настойчиво циркулировать слухи, о том, что в строительной деятельности тоже скоро лицензирование будет отменено.
То есть, мы говорим, что в стране (нарочно ли, по разгильдяйству ли) была искусственно создана среда, благоприятная для мошенничества и мздоимства. И, кивая на последствия создания этой среды, но, не попытавшись - ни осознать причин, ни, тем более искоренить эти причины, принят закон, который всем (в том числе и честным застройщикам) перекрывает кислород.
Но, как известно, везде должен быть строго соблюден принцип баланса. Защищая дольщиков от недобросовестных строителей, необходимо защитить и строителей от посягательств недобросовестных дольщиков. А вот этого как раз не было сделано. И поэтому закон, который призван защитить дольщиков, оборачивается против них.
А всего-то надо было написать модельную форму Контракта, да обязать строителя её строго соблюдать, вменив соответствующим контрольным органам пристально наблюдать за соблюдением этих норм. И если кто эти нормы нарушил - отбирать лицензии! Пара-тройка компаний, лишившихся лицензий «не взирая на лица», - и вопрос по долевому строительству (без удорожания, без ажиотажа и всех тех последствий, которые мы сегодня наблюдаем) был бы решен раз и навсегда!
Раньше за счет дольщиков финансировалось до 80% многоквартирных домов. Новый закон настолько усложнил отношения между дольщиками и застройщиками, что теперь средства населения могут использоваться при строительстве только в последнюю очередь. Свою роль в ещё большем осложнении этого процесса могут сыграть и банки. Ведь новый закон установил солидарную ответственность банков и строителей перед дольщиками. Иными словами, если банк кредитует застройщика под залог объекта, где есть паи и у частных лиц, то отвечать по обязательствам банк будет вместе с застройщиком. Не желая отвечать перед дольщиками, банки просто начнут игнорировать проекты с участием физических лиц, и застройщики сами начнут менять инвестиционную политику. И это, к сожалению, самая реальная перспектива, при условии, что закон будет оставлен в его первоначальном виде.
Два слова о рисках: стопроцентной гарантии того, что через условленный срок дольщик получит свою квартиру - не может дать сегодня в России никто! Во-первых, могут возникнуть проблемы с финансированием строительства. Во-вторых, любая стройка в России начинается с разрешения местных властей. И никто не гарантирует, что после очередных выборов местная администрация не начнет проверку каждой запятой в документации на этот объект, на предмет соответствия необходимым нормам и требованиям. Третья проблема в том, что основные игроки страхового рынка воздерживаются от страхования финансовых рисков физических лиц при инвестировании в новостройки. Это отдельный развернутый разговор, выходящий за рамки нашего сегодняшнего общения. Хотя, невозможность полноценно застраховать договор долевого участия оборачивается повышением ставок по кредитам, которые выдаются банками для покупки квартир на этапе строительства.
Существуют и правовые риски. На практике по новому закону работают очень немногие. Самые расторопные застройщики получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 года. Они заключили договоры с дольщиками, ещё не обладая всеми необходимыми согласованиями и праворазрешительными документами на строительство. Если документация так не появится, то даже в случае благополучного завершения строительства, неизбежно возникнут проблемы с оформлением прав собственности. Хотя от подобных проблем не застрахованы и те, кто имеет дело с объектами, разрешение на которые получены после 1 апреля. Потому что уже придумано как можно обойти закон «О долевом участии». Наиболее распространены три способа: вексельная схема, предварительный договор и организация ЖСК одного дома.
Все три схемы небезопасны для гражданина, повышая его риски многократно. Не исключено, что такие договоры могут быть признаны притворными, имеющими своею целью прикрыть договор долевого участия в строительстве. И тогда застройщика привлекут к ответственности, а дольщику такой договор не удастся зарегистрировать. Соответственно, опять же, возникнут проблемы с оформлением права собственности.
Сейчас речь идет о том, что в Федеральный закон № 214 будут вноситься поправки. И это очень правильно. Корректировать закон необходимо. Важно только, чтобы поправки эти действительно уравновесили права всех сторон, учитывая всевозможные нюансы отношений застройщика, дольщика, банка, страховщика и прочих заинтересованных лиц. Важно, чтобы были минимизированы риски, о которых сегодня шла речь. А этого «кавалерийским наскоком» сделать, увы, не удастся. Потребуется кропотливая совместная работа юристов и специалистов–практиков, которые смогли бы наглядно показать законодателям прогнозируемые последствия принимаемых ими поправок.
